2013年06月24日 13:42
基于“六普”数据，测算出2010年和2012年的户均套数分别是1.02套／户和0.98套／户。“十二五”末全国城镇家庭户的户均套数为1.08套／户。另外，“十一五”末，全国城镇家庭住房保障状况总体呈“供不应求”态势。 2012年全国住房保障的“供需缺口”仍存在，但缺口快速缩小到174万套。“十二五”末，我国城镇实物住房保障将达到5000万套(2010年前享受住房实物保障的2200万户家庭和“十二五”期间预计竣工的2800万套住房)，占届时城镇全部住房套数的18.1%。需要做好住房保障方式的适应性调整邵挺
全国第六次人口普查(简称“六普”)数据表明，2010年我国城镇家庭户住房总建筑面积是179.0亿平方米。 1998—2010年间，城镇住宅总竣工面积是83.1亿平方米。两者相减，得到1998年前的城镇住宅总建筑面积是95.9亿平方米。
根据历年《中国统计年鉴》的数据，1999—2010年间房地产开发城镇住宅套均面积是100.16平方米。基于此，可认为1998—2010年间的城镇住宅套均面积为100平方米。 1998年前的城镇住宅套均面积没有完整数据，只有个别年份的数据，比如1985年城镇住宅套均面积是57.6平方米；2002年前的城镇户均住宅建设面积接近80平方米。基于这两个数据，假定1998年前的城镇住宅套均面积为75平方米，是比较适宜的。
如果按1998—2010年间的住宅套均面积100平方米、1998年前的住房套均面积75平方米来计算(当然这种估计对于计算户均住宅套数是偏于保守的)，1998年前的城镇存量住宅约有 12787万套，1998—2010年间新增城镇住宅 8310万套。因此，2010年全国城镇住宅总套数约2.11亿套。根据“六普”数据，2010年全国城镇家庭户为207189173户。据此，可得到2010年全国城镇家庭户的户均住宅套数是1.02套／户。
——2012年城镇家庭户的户均住房套数估计
在2010年全国城镇家庭户的住房套数估计基础上，估计2012年的住房存量，至少需要考虑三个因素：一是2011年和2012年的城镇住房竣工量。二是城镇范围扩大，城镇周边的农村住房转为城镇居民住房(农村人口带房进城的部分)。三是城镇房屋拆迁量，用折旧率来表示。另外，2012年城镇家庭户数预计为23445万户。
第一，2011年和2012年的房地产开发企业住宅竣工面积分别是7.42亿平方米和7.90亿平方米，2011年城镇住宅竣工面积为10.25亿平方米。 2011年房地产开发企业住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的72.3%。由于缺乏2012年城镇住宅竣工面积数据，假定2012年房地产开发企业住宅竣工面积占比仍为72.3%，推出2012年城镇住宅竣工面积是10.91亿平方米。以套均面积100平方米为标准，预计2011年和2012年全国城镇将新增1025万套和1091万套住宅，共新增2116万套。
第二，因城镇扩围而“带房进城”的住房面积。首先，计算每年新增的城镇建成区面积与城市征用土地面积的差额，被认为是“没有经过征地而被纳入城镇建成区的面积”。其次，根据农村人口密度计算出“带房进城”的农民数量，再按照农村人均建筑面积计算“带房进城”的住房面积。举例，2011年新增建成区面积与征地面积的差额是1703平方公里，由于新纳入城镇建成区的农村地区人口密度一般会远远高出全部农村人口密度，因此假定这些靠近城市的农村人口密度是城市的一半，2011年的城市人口密度是2228人／平方公里。可求出2011年“带房进城”的农民是379万人，2011年农村地区人均住房面积是36.2平方米，总共给城市新增住房面积1.37亿平方米，以套均面积100平方米计算，2011年农民“带房进城”可新增137万套住房。假设2012年的农民“带房进城”数量不变，共增加274万套住房。
第三，城镇住房拆迁量(用折旧率表示)。假设1998年前的住宅折旧率为3.3%，1998—2003年的折旧系数为0.1%，2003年后的住宅折旧率很低(可忽略不计)，得到2011年和2012年的折旧量分别是3.58亿平方米和3.75亿平方米。按照1998年前的套均面积75平方米、1998—2003年间的套均面积100平方米计算，预计2012年将比2010年少425万套住房。
综合上述三个因素，2012年全国城镇家庭户的住房套数为2.31亿套，户均套数是0.98套／户。
——“十二五”末城镇家庭户的户均住房套数估计
“十二五”末城镇家庭户的住房套数估计，方法与前面完全相同，唯一的区别是涉及到城镇新增住宅套数需要作重新估测。一般认为，房地产开发企业住宅从新开工到竣工需要3年左右时间，因此用2009—2012年的新开工面积作为2013—2015年的竣工面积预测值。另外，2006—2011年间房地产开发企业住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例维持在72%左右，假设2012—2015年间这一比例提高到75%，就可计算出2012—2015年间城镇住宅竣工面积为49.32亿平方米，按套均面积为100平方米计算。新增住宅竣工套数为4932万套。
按照上面的估测方式，“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是275683997套，户均套数为1.08套／户。
——2010年城镇家庭户成套住房情况
2010年，全国城镇家庭户数共207189173户，同时拥有厕所和厨房的家庭户共有151292380户，相当于成套住房数量为151292380套，户均成套住房为0.73套／户。北京、上海的户均成套住房分别为0.70套／户和0.72套／户。
对于没有同时拥有厕所和厨房的城市家庭户，租赁其它住房和自建住房是其主要住房来源，占比分别是 51.64%和25.63%，加起来接近78%。相反，同时拥有厕所和厨房的城市家庭户，其主要住房来源是购买商品房和购买原有公房，占比分别是31.68%和20.05%，租赁其它住房和自建住房不是主要组成部分(见图1)。
从住房来源看，购买商品房、经适房和原公有住房的城市家庭几乎都是同时拥有厕所和厨房的家庭，占比分别为98.77%、98.29%和94.03%。
——主要结论
基于“六普”数据测算了2010年末、2012年末和“十二五”末的全国城镇住宅套数和户均套数，初步得出结论如下：
第一，2010年全国城镇住宅总套数约21097万套，户均套数是1.02套／户；2012年全国城镇家庭户的住房套数为230613997套，户均套数是0.98套／户。“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是275683997套，户均套数为1.08套／户。
第二，“十二五”末全国城镇户均套数比2012年要高，主要原因是2013—2015年间的新增城镇住宅竣工面积要远远高于2011年和2012年。
第三，尽管2012年末全国城镇户均套数已超过1套／户，但除去其中的非成套住房数量，户均成套住房为0.73套／户。
我国城镇住房保障供需结构及发展趋势预测
——我国城镇家庭户规模预测
根据“六普”数据，2010年我国城镇家庭户为207百万户。 2012年、2015年和2020年的城市化率、人口、户均规模和家庭户比重等参数，都是按照一定方法估测出来的。未来十年我国城镇家庭户数量上升较快的原因，主要是“城市化进程加快”和“家庭规模小型化趋势增强”。 2012年我国城镇家庭户预计为234百万户，2015年和2020年这一数字估计会快速提高到255百万户和297百万户。
——全国及各地住房保障需求量和覆盖率预测
一、2010年全国城镇中低收入家庭的住房保障需求量。从家庭构成看，住房保障需求由城镇户籍家庭和常住非户籍家庭这两部分组成。包括：人均住房建筑面积13平方米以下(包括无住房者)的低收入城镇户籍人口；低收入城镇常住非户籍人口，主要包括符合条件的新就业职工、进城务工人员。
按照上述定义，住房保障需求量的测算公式如下：
城镇住房保障需求量＝中低收入城镇家庭数×(住房自有化率×人均13平方米及以下比例＋无房家庭比重)。
需要说明的是，考虑到城镇户籍家庭和常住非户籍家庭的住房保障需求特点，对这两类家庭的住房保障需求进行分别测算，是一种更科学合理的方式。只是由于“六普”数据中对城镇住房自有化率、人均住房建筑面积等重要参数都没有区分户籍和非户籍家庭，因此，从测算准确性来讲，不区分户籍和非户籍家庭，只笼统地测算全国及各地城镇家庭户的住房保障需求，可作为一种适宜的替代方法。
按照上述测算公式，可得到如下结果：
第一，按人均建筑面积13平方米及以下来测算，2010年全国城镇住房保障需求量是2715万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是13.10%。
第二，按人均建筑面积16平方米及以下来计算，2010年全国城镇住房保障需求量是3279万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是15.56%。
第三，按人均建筑面积19平方米及以下来计算，2010年全国城镇住房保障需求量是3656万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是17.64%。
二、2010年北京、上海等特大城市的住房保障需求量和覆盖率。北京、上海等特大城市的外来人口较多，常住非户籍家庭比重较高，2010年分别为37.62%和38.18%(全国平均水平是10.68%)。按照上述测算公式，跟全国一样，北京和上海的住房保障需求测算不涉及户籍家庭和常住非户籍家庭的区分。但从现实需求看，北京、上海等特大城市的常住非户籍家庭比重远远高于其它地区，这部分家庭将是城镇住房保障需求的重要组成部分。
第一，按人均住房建筑面积13平方米及以下标准计算，2010年北京和上海的城镇住房保障需求量分别是120.4万套和160.3万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)分别是20.75%和21.96%。
第二，按人均建筑面积16平方米及以下来计算，2010年北京和上海的城镇住房保障需求量分别是131.9万套和178.4万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)分别是22.75%和24.43%。
第三，按人均建筑面积19平方米及以下来计算，2010年北京和上海的城镇住房保障需求量分别是140.5万套和189.8万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)分别是24.23%和25.99%。
三、2012年全国城镇中低收入家庭的住房保障需求量预测。 2012年全国城镇化率是52.6%，户均规模为2.84人／户。假定城镇的家庭户和集体户的比重不变，城镇家庭户数为23445万户。另外假设中低收入城镇家庭户的自有住房率和人均住房建筑面积13平方米(16平方米和19平方米)以下的比重都维持不变，且测算过程同上，得出的结论如下：
第一，按人均建筑面积13平方米及以下来计算，2012年全国城镇住房保障需求量预计是3072万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是13.10%。
第二，按人均建筑面积16平方米及以下来计算，2012年全国城镇住房保障需求量预计是3711万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是15.56%。
第三，按人均建筑面积19平方米及以下来计算，2012年全国城镇住房保障需求量预计是4137万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是17.64%。
四、“十二五”末和“十三五”末住房保障需求量和覆盖率预测。“十二五”末的2015年和“十三五”末的2020年城镇家庭户数预计分别为25543.11万户和29743.82万户(具体测算见分报告)。假设自有住房率和人均住房建筑面积13平方米(16平方米和19平方米)以下的比重都维持不变，且仍根据以上测算公式，可得到如下结果：
第一，按人均建筑面积13平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末的全国城镇住房保障需求量分别是 3347和3897万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是13.10%。
第二，按人均建筑面积16平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末全国城镇住房保障需求量分别是4043万套和4708万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是15.83%。
第三，按人均建筑面积19平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末全国城镇保障性住房需求量是 4507万套和5248万套，占全部城镇家庭户数的比重(即覆盖率)是17.64%。
——我国各阶段的住房保障供给水平
“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套，能够入住的占85%—90%，约1000万套。截至2010年末，我国已累计解决2600多万户住户困难家庭的住房保障问题，用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。
“十二五”期间，我国确立了建设3600万套城镇保障性住房的目标。 2011年和2012年已分别新开工1000万套和700万套，基本建成432万套和505万套。从供应量看，2011年和2012年共可新增937万套保障性住房。用2011年和2012年的竣工率来推算，“十二五”期间新开工的3600万套保障性住房，预计2015年末可基本建成2800万套，届时全国住房保障供应量将达到5400万套。另外，预计“十三五”中期，3600万套保障性住房可全部建成并投入使用。由于目前还没有公布“十三五”期间的保障性住房建设目标，这里暂时用“十三五”中期完成的供应量来作为“十三五”末的供应量。
需要注意的是，住房保障供应量中包括了一部分享受租金补贴的房源，因此并不是指全部实物形态的保障房。
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（世华财讯 2013-06-24）
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