楼市调控效果显现 多地楼市量价齐跌

　　国庆节期间，全国二十个城市出台了限购限贷措施，楼市经历了一场暴风骤雨，房屋成交量大幅下跌，不少地方房价也出现下跌。以深圳为例，在调控政策出台之前，一天全市成交量在400、500套左右，10月3日，全市成交量只有8套！用股市的术语来说就是“跌停”了，没有成交量。

　　杨德龙表示，这也说明在之前楼市的资金大多是投机性的资金，没有多少刚需。即使有一点刚需，看到现在出台这么严厉的限购政策，释放出来的严格调控信号，很多人会选择观望的态度，而不会去买房。节前，我在很多媒体发文建议要远离疯狂的楼市，积极拥抱优质蓝筹股。回头来看，这些文章发的还算及时，9月份是各地房价的高点，在国庆节期间出现台史上最严厉的措施可能使房价出现拐点。

　　我国股市、楼市跷跷板效应明显

　　这几年，股市和楼市的跷跷板效应比以往更加明显，有什么原因呢？杨德龙认为，就是因为这几年经济处于转型期，传统行业机会较少，新兴行业还没有起来，从国际大环境来看，也没有好的出口形势。为了刺激经济增长，央行实施中性偏松货币政策，释放了大量的流动性。我国M2增速很高，这些资金又不愿意进入实体经济，就会在楼市和股市之间流动。对很多中国人来说，只有这两个最主要的投资途径。所以这两者之间出现了很明显的跷跷板效应。

　　2014年7月份，A股启动了一波大牛市行情，当时的背景就是当时全国各地的楼价出现了调整。结束了上涨的态势。2014年4月份我在报告中指出，各地楼价出现了调整，股市有望出现大涨。果然，在2014年7月份之后，A股出现了一波轰轰烈烈的大牛市，一直涨到2015年6月15日。在一年的大牛市期间，全国各地楼价是比较平稳的，成交量也比较低迷，因为大量的资金流入股市。从2015年6月15日开始，大盘见到高点之后，出现了大幅下跌的走势。深圳是市场化程度比较高的城市，很快有大量的资金从股市中流出进入到楼市。深圳的楼市就是从2015年6月份开始大涨的。在短短的半年内，深圳的楼价涨了50%。

　　今年年初，A股发生第三轮的股灾，更多人对于股市失望。今年上半年，一些资金又继续从股市中流出，很多投资者选择了楼市，一线城市，二线城市的房价相继出现了大幅上涨。到了下半年，楼市开始进入疯狂状态。

　　买房非刚需 追涨不可取

　　杨德龙在九月份的报告指出，很多人买房并不是因为刚需，而是担心楼价大涨，就去追涨，仅仅因为害怕踏空而买房。一些人利用首付贷、按揭加杠杆。按揭有三倍左右的杠杆，如果首付也是杠杆的话，这个比例可能会更高。这和去年股市的场外配资有很大的相似之处。根据统计，以往整个房地产市场按揭比例40%左右，不到50%，今年的杠杆率大幅度提升，现在楼市的按揭贷款的占比已经达到了60%，按照杠杆来算，楼市的杠杆率普遍在2.5倍左右，这个杠杆率比去年上半年的股市还要高，楼市出现了泡沫化的现象，特别是像深圳这样的城市，今年楼价上涨了50%，在一年之内很多楼盘甚至翻了一倍之多。

　　对于房价疯涨，大家会找很多理由，比如货币超发、土地财政、大量人口迁移、城市发展等等。但是任何理由都不能成为只涨不跌的理由，世界上没有只涨不跌的市场。房价在过去15年几乎都在上涨，只在2008年出现了一波调整，所以在人们的记忆中，楼价是只涨不跌的神话。当年日本也出现了房价只涨不跌的神话，在楼市泡沫比较大的时候，日本东京的地价就可以买下整个美国。当时人们认为，日本成为世界第二大经济体，未来还有增长的潜力，这样楼价还会上涨，之后大家都知道，楼价跌了一半以上，很多人到现在还是房奴，承担着巨大的还本付息的压力。

　　泡沫破裂时间很难预测 思考相应策略更为重要

　　在每次泡沫产生之后，人们都会为泡沫找这样的或那样的理由，认为这次和以往不一样，泡沫不会出现破裂。但是每次泡沫破裂的情况都是一样的，没有例外，最终都会回落到合理的价格。那么至于泡沫什么时候破，这是很难预测的。去年5月，我在给客户作报告时，很多客户会问，杨总你认为大盘会涨到多少点？我说大盘涨到多少点这是很难预测的，但是可以确定的是，现在估值是非常高了，创业板的估值已经超过了120倍以上，超过了2001年美国互联网泡沫破裂时的市盈率，所以泡沫破裂只是时间问题。

　　杨德龙认为，做策略并不是要算命，而是要找到相应的对策。去年四五月份，大家都知道泡沫已经很大了，理性的做法是应该减仓、去杠杆，甚至是清仓，后面再涨多少跟你没有关系，能赚多少是多少。现在房子也是一样，像深圳很多楼盘已经涨到了8万到10万一平米的位置。前一段时间有一个轰动性的新闻，六平米的房子卖88万，后来被相关部门制止了，证明这是一个炒作，但是这从一个侧面反映了楼市疯狂的程度。最近又爆出很多楼盘出现虚假宣传，比如说开盘之后彻夜排队，甚至抽签、打麻将决定房号等等，就是就是制造恐慌的氛围以推高房价。

　　楼市估值偏高 蓝筹股市盈率偏低

　　在这种情况下，杨德龙认为，大家应该更加理性的看这个问题，同样的错误不要犯两次，去年没有在高点出来，这次一定要在楼市的泡沫高点出来，这样才能实现资产真正的保值增值。现在把购买房子的资金抽调去购买优质的蓝筹股应该是一个比较理性的选择。这一点应该说并没有太大疑问。和股市相比，现在楼市的市盈率大概是50倍以上，租金收益率不到2%。而A股蓝筹股的估值比较低，像沪深300只有13、14倍，有很多蓝筹股的估值不到10倍，明显蓝筹股的估值更低。当然，还有一些小盘股和题材股估值比较高，有的甚至还有70、80倍，那我们要看整个市场贵还是便宜，整个蓝筹股的市盈率还是偏低的。那房子50倍的市盈率应该是很贵了。

　　A股做投资 把握市场大趋势最重要

　　2015年，前海开源基金依靠精准的市场走势预判能力，成功规避股灾风险。而2016年春节前后结束九个月的空仓期，及时加仓优质蓝筹股，准确把握了今年以来的上涨行情。今年在配置的方向选择了一些优质的蓝筹股进行配置，比如说黄金、白酒、食品饮料、军工等等，所以今年以来我们的业绩是非常好的。半年报，全市场业绩排名第一的基金就是前海开源金银珠宝。现在已经过了三个季度，据银河证券统计，截至9月30日，前海开源再融资股票今年以来业绩在标准股票型产品中排名第1，前海开源金银珠宝混合A今年以来业绩排名同类产品第1，灵活策略型产品今年以来业绩前5名的产品，前海开源基金占据4席。

　　传统行业龙头企业标的投资风险低

　　杨德龙称，我们不能否认，未来中国货币继续发行，经济继续发展，从长期来看，房价还会继续上涨。但是在这个阶段房子的泡沫化已经十分明显了，这个时候追涨已经没有什么意义了。对于蓝筹股的投资价值，我也多次强调，未来我们就进入了蓝筹并购时代，在过去30年时间，中国通过改革开放，加入WTO中国成为了经济大国，GDP也成为世界第二大经济体，各个行业发展都比较迅速，我们充分享受了全球化的收益。

　　但从另一个方面讲，我们传统行业的发展也到了尽头，一些高污染、高耗能、高资源消耗的行业开始出现了产能过剩。很多地方出现了雾霾的天气，在08年奥运会之前，奥委会在调查北京的自然环境之后，得出的结论是不适宜人类生存。近年来北京通过厂房搬迁加上空气的治理，现在雾霾的情况有所改善，但是仍然经常存在雾霾，而北方很多重工业的城市都出现这样问题。所以我们必须转变及经济发展方式，去投资新兴产业，但是这些行业的特点是不确定性比较大，行业内部没有龙头的公司，仍然是处于混战状态。如果是投对了，将来可能会获得比较大的回报，但是如果说买到了被淘汰的公司，可能就会血本无归。

　　经过了三十年的发展，传统行业的龙头企业应该说都是比较成熟了，就在这种经济转型的过程中，大家发现一些传统行业的龙头企业，他们的股权是非常之前的。特别是一些关系到国计民生的行业，他们的龙头企业是非常值得拥有的。

　　杨德龙表示，我们看到了从去年六月份开始，股市出现了三轮股灾，举牌这些公司数量却大大增加，对于这些优质地产公司、食品饮料公司，很多保险公司都在频频举牌。通过举牌这些优秀的股权来获得比较好的回报，值得我们关注。未来我们将看到越来越多的这样的举牌，好公司的股权将成为香饽饽，一些垃圾股、题材股已经没有人信了，大家已经没有那么上当受骗了。