16日，国家统计局发布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，11月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌，其中，上海新房价格环比上涨0.3%，二手房价格环比持平。

　　业内人士表示，在楼市总体平稳的大背景下，单纯依靠传统招拍挂方式，房企无法获得足够的优质土地储备，这使得越来越多的房企在城市更新中寻找机会。

　　一线城市楼市有所升温，二三线城市房价涨幅继续收窄

　　11月份，全国各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读道，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点，其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。

　　一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落。初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.5个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅比上月分别回落0.8和0.5个百分点，均连续7个月回落；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点，均连续8个月相同或回落。

　　上海易居研究院研究员王若辰表示，目前70城中一二手房价领涨的城市仍然是北部、东北和西部的一些弱二三线城市，说明目前这些城市补涨或仍未结束，具有较强的韧性。但领跌的城市分布则比较分散，各种类型的城市都有，这也说明了目前全国市场正在降温，同时弱二三线城市内部也出现了分化。

　　王若辰说，环比来看，一线城市新房价格涨幅扩大明显，但主要是受北京涨幅较大影响；二手房价涨幅虽略有扩大，但主要是受深圳房价上涨明显影响，其他城市仍在降温。二三线城市的一二手房价仍总体呈现涨幅回落的态势，三线城市房价涨幅仍大于二线城市。同比来看，一线城市一二手房价同比涨幅扩大，二三线城市房价涨幅则继续收窄。

　　楼市“稳”字当头

　　12月10日至12日召开的中央经济工作会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　上海易居房地产研究院总监严跃进认为，当前房地产市场已进入下行通道，楼市政策必须“托底”。在因城施策原则下，诸多城市开始明里暗里放松调控政策。严跃进说，中央政治局会议和中央经济工作会议释放出来的信号均显示，目前中央层面对这些城市的政策调整不会打压。

　　自今年5月以来房地产开发投资整体维持了增速回落的趋势。2019年1-11月份，全国房地产开发投资增速比1-10月份回落0.1个百分点。但值得关注的是，和1-10月相比，东部的回落趋势已经缓解，但东北部地区的回落依然持续，东北地区的降温的速度在今年表现尤为明显，不但低于2018年全年17.5%的水平，1-11月的增速回落0.6个百分点，依然是四个大区中最为明显的。由于东北区域房产投资在全国总占比偏低，对于全国整体影响效果相对有限，预计全年东北回落的态势不会改变。

　　1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.2%，土地成交价款下降13.0%，降幅分别收窄2.1和2.2个百分点。土地市场的降温一方面是受房企融资难度增大影响，另一方面原因则是房企放缓在三四线以下城市拿地，规避风险，总体来看房企整体在土地市场已明显理性，不但拿地谨慎，同时地王现象也明显减少，拉动土地溢价率整体走低。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，在房地产行业融资严控的形势下，1-11月房地产开发投资总体保持了一定平稳性，东北部区域的降温持续，土地市场成交量依然下降，而商品房成交金额则有望在12月突破历史水平。

　　“在市场降温大背景下，从中央经济会议对房地产的表述来看，“稳定”的重要性被充分体现，未来房价的稳定依然是重中之重，对于过热城市的调控依然会保持一定高压，房价下行压力较大的三四线及以下城市或有支持性政策出台，保持购房者心态稳定。”张波说。

　　从增量发展转向存量提升 城市更新蕴藏机会

　　楼市以稳为主，这让部分房企从城市更新，尤其是一二线城市更新中看到机会。国泰君安2019年8月的研报称，一二线城市土地供应有限，特别是核心地段的土地资源更是稀缺。单纯依靠传统招拍挂方式，房企无法获得足够的优质土地储备。这使得越来越多的房企愿意加入城市更新的队伍。

　　上海国有资本运营研究院与光明食品集团上海置地有限公司等单位联合主办的第七期城市更新沙龙近日在上海举办。与会人士围绕“城市更新如何服务城市发展战略”的主题进行了探讨。上海国有资本运营研究院院长罗新宇表示，上海正在打造全球卓越城市，已经从增量发展转向存量的提升。人民群众对于美好生活的新期待，对城市更新提出了更多要求。上海国资国企作为承担区域战略任务的主力军，需要在城市更新中发挥更大作用：首先要明确民生保障定位；其次要突出产业导向，推进城市更新项目和国资国企自身主业深度融合，坚持主业融合发展；再次要利用国资国企巨大的平台功能发挥资源整合优势。

　　加强城市更新和存量住房的改造提升，体现了存量市场方面的新导向。深圳相关规划中明确，在2016年至2020年，深圳计划通过拆除重建类城市更新供给建筑面积4600万平方米，其中能提供的居住建筑面积为2340万平方米。这一规模将占深圳同时期总居住建筑面积的74.3%。

　　上海城创投资管理股份公司总经理滕国纬表示，城市更新的内涵从传统意义上物理空间的改造，拓展到公共要素的补全、配套完善、城市活力激发等各个方面。

　　上海农商行副行长俞敏华则认为，现阶段，城市更新发展趋势已经逐渐从政府主导，向企业、政府和社会公众相互参与转变，也为金融企业参与城市更新提供更广阔空间。建议金融与产业资本深入对接，挖掘城市更新建设和产业发展中的金融需求，实现银企政合作互赢。