购买住房是每一个家庭都会遇到的事情，对于购买住房资金充足的家庭会采取一次性付清，享受购买住房优惠点，节省一定数额购买住房资金。对于大多数家庭，能准备出房款一半甚至七八成，已是很难的。多半家庭购买住房，能支付首付款和其他杂项及装修费用。余下房款会采取公积金贷款和按揭贷款，形成组合贷款进行归还房款。通常贷款期限在十年、二十年之上。

　　对很少接触银行贷款的家庭，并对金融知识了解甚少人们来说，不清楚银行贷款后，采用哪种还款方式更为适合自己的家庭经济状况。

　　首先，住房贷款常见的贷款方式为等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。选择其中哪种还款方式才最实惠呢？

　　等额本息和等额本金的两种贷款方式的不同会产生非常不一样的结果。

　　一是：等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但前期归还贷款压力非常大；因此，更多人选择等额本息。

　　二是：等额本息还款，其实是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时，对于首付资金较少的购买住房家庭来说，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。

　　等额本金还款是适合投资性购买住房和购买住房首付比例较高的购买住房家庭来说等额本金其实更加合算一些。理由是：一方面投资性购房者可以迅速归还完贷款，避免购买住房对家庭资产中现金流的依附性。目的是贷款在时间较短的情况下，迅速归还完贷款，选择等额本金最为适合。另一方面可节省一部分归还贷款利息，可以迅速减少剩余的贷款本金，在需要将剩余贷款迅速还完，未来还可以利用购买住房进行再融资。

　　等额本金法最大特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上之前上期剩余本金的利息，这样形成月还款额，等额本金法第一个月的还款额最多，未来逐月减少，越还越少，计算公式为：

　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

　　每月本金=总本金/还款月数

　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

　　还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2

　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

　　注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

　　等额本息法最大特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即每月供“本金与利息”分配比例中，前半段时期所还的利息比例较大、本金比例较小，还款期限过一半后，逐步转为本金比例较大、利息比例较小，其计算公式为：

　　每月还本付息金额=[本金x月利率x(1+月利率)贷款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]

　　每月利息=剩余本金x贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】-贷款额

　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数-1】

　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

　　从上面公式分析结果可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

　　总之，等额本金适合的人群为在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人，也比较适合这种方式，因随着年龄增大或退休，收入可能会减少。等额本息适合的人群为有正常开支计划的家庭，新婚购买住房的年青人，随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升。

　　（工行网站特约作者：竹聖）