改革开放30多年来，我国综合国力显著增强，人民生活持续改善，2008年北京城镇居民人均可支配收入达到24725元，实际增长7%，与此同时，储蓄总额也超过了21万亿元，较2007年新增存款4.63万亿元，增幅约28%。但尽管储蓄总额如同火箭般攀升至历史最高点，储蓄利率却降到了历史最低点。目前，一年期储蓄利率只有2.25%，而2008年1~12月物价指数有6个月上涨超过7%，扣除物价上涨因素，实际存款利率已经为负了。虽然中国是世界上储蓄率最高的国家，高储蓄率为中国的发展和世界经济稳定做出了贡献，但现在居民的储蓄意愿却降到了历史新低。

　　一年前，股市还是消化这些分散的民间资本的主力军。2007年10月15日，沪指站上6000点，次日，沪指达到6124点，深沪两市市值合计约32万亿元。然而谁也想不到，这一刻竟如此短暂，股指此后一泻千里，一下跌回七年前，大盘至今还在2001年牛市大顶2245点附近震荡，近20万亿元的市值人间蒸发，现在杀进股市尚需要莫大的勇气。在这种情况下，投资房地产也许是一个不错的选择。

　　虽然目前房地产市场前景不明朗，但只要购房者能够充分利用部分房企急于回笼资金的有利形势，做好准备，估算出大致的房价成本，也可以得到令人满意的结果。

　　一、把握购房机会

　　上帝要让一个人灭亡，必先让其疯狂。在上一轮房地产高潮中，众多房地产开发商在涨价的预期下大举扩张规模，一个个“地王”不断横空出世，各房企土地储备规模空前。经历了近一年的政策调控后，整个行业利润率大幅降低，昔日满载未来与希望的储备土地变成了烫手的山芋，巨额的应付到期土地款让房地产商的资金链面临断裂。根据2009年3月10日公布的年报，万科2008年营业收入约410亿元，比上年增加约55亿元，但2008年利润总额约63亿元，比上年减少约13亿元，利润率从2007年的21.5%降到15.4%。在政府救市效果不理想、房地产交易低迷的情况下，很多开发商选择了降价自救。在王石抛出“拐点”论后，万科几乎成为全国各个城市降价的先锋。虽然万科是这一轮房价下调的发起人，但降价幅度比万科大的大有人在，如恒大地产。

　　在2006年和2007年上半年土地价格高峰期，作为中国房地产企业50强之一的恒大地产为了准备上市，不计成本地获取了大批土地。进入2008年后，为了香港上市的最后冲刺，恒大仍然逆市拿下广州市天河区绢麻厂等多个地块。在恒大的努力下，天河区绢麻厂地块以总价41亿元、楼面地价13000元/平方米成了广州“地王”，而该区现在的楼价只有约7000元/平方米。在高价拿下大批土地后，恒大资产负债率达到了惊人的95%，恒大的未来全部压在了香港上市融资上了。根据其招股说明书，募集资金的53.6％将用于偿还之前欠下的土地出让金和项目开发费用，23.1％用于购买土地储备，9.1％用来偿还瑞信贷款，7.5％用于支付陆家嘴贸易区的土地使用费。由于“募集资金的用途”，这一投资者最关心的问题不具吸引力，恒大香港上市失败。虽然其后通过私募筹集了近40亿港元，但对其约400亿元的资金缺口来说，只能算是杯水车薪，恒大的资金链仍处于随时断裂的边缘。在此情况下，为了避免成为第二个顺驰，恒大在全国范围内实施了大幅降价以促进项目销售，加快资金回笼。以广州恒大地产金碧世纪花园为例，现在价格为7000元/平方米，较2007年10月的12000元/平方米下降了40%多。考虑到恒大近年来所开展的精品运动（为了追求精品，金碧世纪花园曾将耗资上千万元的中心园林景观全部推倒重建），如今基本上可以算是物超所值了。

　　在房市前景不明朗的今天，类似恒大地产的资金链处于断裂边缘的开发商不会太少。如不出意外，这些房地产商开发的楼盘也已经或者将会在短期内大幅降价。当然，这期间开发商也可能与其他资本合作或是转让部分项目，一旦开发商获得资金支持，熬过了最困难的时期，房价折扣将会大幅减小。这要求我们要善于把握这个千载难逢的机会。此外，由于这些房企资金链绷得过紧，这些楼盘也存在烂尾的风险。但只要我们稍微留心，选择现房或准现房楼盘，就可以把烂尾的风险控制在一定范围内。

　　进入2009年后，由于受到金融风暴的影响，房地产市场转为买方市场，在销售压力面前，部分开发商选择了向公众公开房价成本。3月4日，天津市著名的大盘项目红领世郡的开发商——永泰红集团负责人自揭公司楼盘成本价：坐落在津南区的领世深白楼盘，开发成本5700元/平方米，平均售价5500元/平方米，平均售价低于开发成本200元/平方米。继红地产商自揭建房成本后，又有多家地产商主动公开建房成本，并大幅降低了售价。从这些房企公开的数据看，降价后这些企业的利润率一般不超过10%，购房者得到了实惠。

　　二、抓住开发成本

　　为什么温州炒房团能在上海和北京所向披靡？原因很多，其中最关键的一点是其拥有专业人士，能够精确估算出欲购买楼盘的成本价，并在此基础上和开发商砍价，获得最优惠的价格。

　　一直以来，房地产开发商的建房成本都是购房者关注的重点，但也是地产商秘不可宣的商业机密。2006年广东省建设厅以“容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由否决了该省人大代表提出的公布房价成本的要求，部分经济学家也表示房价的高低由市场供需决定，与公开不公开成本构成没有任何联系，于是房价成本也就一直笼罩在神秘的面纱之中。

　　然而，阳光是最好的消毒剂，公开房价，增加房价，其实，就算房地产开发商不主动公开建房成本，我们也可以推算出大致的成本区间。在房价中，一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商利润。根据一般经验，其中土地成本约占房价的40%~50%，建安成本20%~30%，税费及管理成本10%~15%，企业利润10%~20%。

　　这些成本中，土地成本所占比例最大，但也最容易获取。自2004年开始，我国开始全面推行经营性用地招拍挂制度，各地块成交信息在政府土地交易中心网站上都有公示，可以很容易地获取各房地产开发项目的土地成本。比如，我们可以登录北京市土地整理储备中心网站，在土地市场交易结果中查到所关注楼盘包括规划建筑面积和成交价在内的土地成交信息，用成交价除以规划建筑面积就可以得出房价中的土地成本了。

　　三、关注二手房和境外投资

　　由于目前市场成交仍然冷淡，短期内市场也难以发生根本性变化，开发商的艰难处境使楼盘烂尾、延期交房等许多潜在风险逐渐浮出水面。如果想要规避这些风险以及减少等待时间等隐性成本，购房者可以优先考虑二手房和现房。和期房相比，二手房即买即住的便利性是期房所无法比拟的。此外，目前国家对二手房交易采取了许多税收优惠政策，特别是住房转让环节营业税实行暂定一年的减免政策，也为广大二手房购房者节省了相当多的费用。根据规定，将原来个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。以一套原价80万元、现售价100万元的二手房为例：按原来的二手房转让政策，按其转让收入全额征收营业税，税额为100万元×5.5%=5.5万元。按照新政策，如果房龄在2年以上，可节省5.5万元；如果房龄在2年以内，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税税额为20万元×5.5%=1.1万元，可以节省4.4万元。

　　二手房交易中的营业税，在总税费成本中占到50%以上，其税金总额大多高达数万元，减免营业税的新政对于二手房交易市场的心理影响力超过了此前契税下调政策（从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%）。数据显示，北京地区满2年的普通住房占二手房市场总量的八成，这就意味着今后市场上有80％的房屋将处于免税状态。在政策刺激以及消费者刚性需求逐渐释放的情况下，二手房市场2009年2月出现开门红，北京、上海、深圳、杭州、成都五大城市交易量环比分别呈现27.4%、146.0%、13.9%、93.6%、35.3%的上涨，交易价格基本保持平稳，北京二手房签约更是创下13个月来的新高。

　　此外，趁经济危机抄底国外楼市也未尝不可。2009年2月24日，酝酿多时的中国首个赴美购房团正式“出征”美国，前往洛杉矶、旧金山、波士顿、纽约等城市，打响了“抄底”美国楼市的第一枪。相关数据显示，美国的房价已经相当便宜了。自次贷危机以来，美国整体房价下降了18％，有个别地区房价跌幅甚至超过50％。除了美国以外，购房者也可考虑其他国家。比如阿联酋，经过金融危机后，迪拜房价自去年9月的峰值后已经下跌四分之一，在迪拜码头这一迪拜最高档的公寓社区，现在附赠车位的全游艇港景90平方米现房约合人民币250万左右，比北京、上海等国内大城市房价还低。

　　（作者：程勇泉）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。