自2008年以来，我国政府陆续出台了多项利好政策来刺激经济的发展，并且针对当前的房地产市场状况出台了一系列强有力的政策：首套住宅贷款利率可享受7折优惠；公积金贷款额度调高；连续5次降息；符合条件的存量房贷也可以享受利率7折优惠；公积金账户可以按月提取等等。这些利好政策都意在推动房地产市场的成交量，使不景气的房地产市场能够尽快地得以健康发展。房贷利好政策的出台的确受惠于民，那么普通的贷款购房者如何还贷更合理呢？

　　提前还贷要理智

　　房贷新政策的出台引发了一些贷款购房者的新的还贷想法，他们想提前部分还贷或者缩短自己的贷款期限。但是这里需要指出的是我国已经步入了降息周期，不建议轻易提前还贷。

　　首先，降息后，银行存贷款利率随之下调，5年期定存利率仅为3.6%，5年期贷款利率仅为5.94%，而且享受了利率7折优惠后，贷款利率仅为4.158%。贷款的成本不断降低，同时存款收益大幅减少，在这种情况下，资金的趋利性会使得资金大量流向投资市场。资金投放在投资市场还可以获取比较高的收益，如果将闲置的资金通过投资获得高于贷款利率的收益，那么以不提前还贷为宜，毕竟向银行还款容易贷款难。

　　其次，对于选择等额本息方式还款的人来说，由于还款初期月供利息占比较大，本金占比较少，还款时间越长，利息占比越少，如果已经进入还款阶段的中期或后期，提前还款的意义不大。贷款购房者在我国进入加息周期时可以考虑提前还贷，来降低利息费用。对于享受不到房贷利率7折优惠而且转贷无门的客户，尤其在降息的过程中，随着利率的降低，贷款人提前还贷后每个月的利息也随之减少，最终的省息效果会更明显，所以可以考虑提前还贷。但是，提前还贷还需要具备一定的条件，比如手头要有一笔现成的闲置资金，并且这笔闲置资金不打算进行投资。另外，对于某些收入变化较大的贷款购房者，在选择提前还贷时，还得兼顾家庭的意外开支和未来开支，比如孩子入学、就医、保险等，即使未来无重大开支计划，从家庭理财规划的角度考虑，一般至少应保留3～5个月的家庭收入以备不时之需。

　　转贷要看清条件

　　各家银行对于利好政策的执行仍然存在着一定的差异性，这就使得一些客户从自身利益考虑做出转贷的决定，但是转贷前还要看看是否能够满足银行受理转按揭业务所提出的条件。

　　首先，房产的评估价格或贷款余额符合银行的最低限制；其次，对于第一套房贷且信用记录良好的客户一般都可以直接得到利率7折优惠；另外，客户还需要自己缴纳500元左右的评估费用等。俗话说“天下没有免费的午餐”，有些银行可以受理转按揭业务，甚至有些中小银行是免费来提供转按揭业务的，但是会要求客户要有3万元以上的存款或者基金、债券之类的金融资产存入该银行，办理该银行的信用卡或者购买理财产品等作为条件。虽然在《关于自律规范做好存量房贷款利率调整相关工作的提示》中明确说明“在办理存量房贷利率调整业务中一律不准强制搭售银行理财产品或其他金融产品”，但是也会有一些别的门槛。一些受理转按揭业务的银行要求的条件也是比较严格的。有的银行对贷款人的身份、工作、经济状况等做出了五花八门的限制，包括要求贷款人是公务员或事业单位正式员工、月收入8000元以上、需提供银行代发流水单明细或完税证明、签署固定期限内不提前还贷的协议等。

　　固定利率转为浮动利率要算好账

　　还有一些贷款购房者在固定利率盛行时办理的是固定利率贷款，由于固定利率推出时尚处在利率上升阶段，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的贷款购房者就吃亏了。因此，经过几次大幅降息之后且还有降息的预期，贷款购房者以前选择的房贷固定利率现在则失去了优势。在这种背景下，贷款人最好改变这种不利的贷款方式，将固定利率转为浮动利率。但是在做决策前仍然需要向银行咨询、算好账，不要盲目地进行变更，合算才做变动。一般来说将“固定利率”改为“浮动利率”，通常需要向银行缴纳一定数额的违约金。贷款人在进行变更前，应当进行比较，如果付出的成本偏高甚至不及节省的利息，那就没有必要进行改变。随着市场竞争的加剧，目前市场上也还有许多有利于房奴节省利率的产品，比如双周供、存抵贷、活利贷等，贷款购房者可以根据自身情况来选择贷款品种，为自己的房贷省钱。

　　巧用公积金冲还贷

　　最近出台的各项贷款新政策为购房者提供了支持。对于使用公积金冲还贷的购房者来说，在安排自己的贷款计划时，首先要计算每月的公积金账户金额。现在持有联名卡的北京公积金缴存职工已可以约定按月提取公积金。目前可选择的提取周期有一月、一季度、半年、一年。但个人无法自行办理此项业务，必须通过所在单位，由单位经办人统一到住房公积金管理部门办理。目前，公积金冲还贷采用的方式有3种。

　　1. 一次性还款法

　　每年只可提取一次，即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，借款人按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限，重新计算月还款额继续按月还款的办法。提取金额不超过划款时住房公积金贷款和商业性住房贷款的贷款本金余额及利息之和。

　　2. 停还若干月法

　　每年只可提取一次，即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，根据提取的公积金余额与当前月还款额的倍数取整后，停还相应月数的办法，停还月数不得超过12个月(提取还贷的公积金余额大于12个月的月还款额的，停还月数也不得超过12个月)。停还结束后借款人须继续按月还款。停还期内产生的欠息，不收罚息，不计复利，在停还结束后的第一个月一次性扣还。提取金额不超过划款时住房公积金贷款和商业性住房贷款的贷款本金余额及利息之和。

　　3. 逐月还款法

　　每月可提取一次，即每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的金额的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时补足其还款金额。提取金额不超过划款时当月归还的住房公积金贷款和商业性住房贷款的本息之和。

　　相对来说，每年冲还一次贷款的方式能减少利息的支出，但是月冲贷款可以减轻家庭的经济压力。在金融危机的笼罩下，家庭每月现金流动性下降，有公积金的商业贷款客户可以选择每月提取公积金来冲抵月供或冲抵部分月供额。而且每个家庭在金融危机的非常时期更需要“精打细算”，对于自身的支出和负债率要有合理的控制，以能承受负担的还贷金额来推算还款期限和贷款金额。在当前全球金融危机的环境下，减少负债比率，防止发生信用危机，以免造成以后的不便。

　　（作者：张洁）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。