2009年5月27日，国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也是风险约束机制。该制度自1996年建立以来，对改善宏观调控、促进结构调整、控制企业投资风险、保障金融机构稳健经营、防范金融风险发挥了积极作用。当前，为了应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。

　　1996年以来，固定资产投资项目资本金制度作为一种宏观调控的工具，无论是对保障国家经济持续稳定增长，还是防范金融风险都发挥了积极的作用。但是，由于受国际金融危机的影响，国内外的市场环境发生了巨大变化。为了应对国际金融危机，政府的货币政策和信贷政策也发生了变化。比如，由2008年上半年的从紧货币政策改变为适度宽松的货币政策、房地产个人按揭信贷政策做了重大调整等等，因此，作为一项宏观调控政策，固定资产投资项目资本金的调整也是必然。在这些资本金项目的调整上，政府将消耗资源及能源的钢铁、电解铝项目等最低资本金比例提升为40%；铁路和公路等城市基础设施等项目资本金比例降低到25%等，而特别引人注目的是对房地产项目资本金的调整。比如，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

　　对于这次房地产项目最低资本金比例调整，其中包含的意义有以下几个方面：

　　一是，多年来资本金一直是一个动态的概念，并非如房地产商所宣扬的16年来第一次下降到20%以下。从已有的几个相关文件来看，2003年“121文件”下发之前，房地产开发商申请银行贷款，规定其自有资金（指所有者权益）可以低于开发项目总投资30%，而在“121文件”下发之后，其文件规定自有资金不得低于开发项目总投资30%。

　　2006年“37号文件”下发之后，房地产开发商获得银行贷款，其自有资金（指所有者权益）不得低于开发项目总投资的35%。也就是说，“121号文件”下发以前，房地产开发商自有资金的比例参照一般的投资项目，并没有特别的要求，“121号文件”下发之后才有所区别，或有所提高。但是“121号文件”直到2006年“37号文件”下发之后才真正落实。而且，以往对房地产开发商自有资金的要求，没有对住房分类差别性地对待。因此，从《通知》的要求来看，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。也就是说，对于保障性住房及普通商品房项目，房地产开发商自有资金比例是下降了，而且下降幅度较大，对其他房地产开发项目的自有资金比例要求也有所下降，但是下降幅度十分有限。这里的关键问题在于，如何来界定普通商品房？是按照2006年“37号文件”的规定，还是有所改变。

　　二是降低房地产开发商自有资金的比例有何重要性。房地产开发商自有资金所占比例的高低决定了房地产开发商进入该行业的门槛。房地产开发商自有资金所占的比例低，自然进入门槛也就低，而且还决定了房地产开发商自有资金杠杆率的高低。自有资金所占比例低，那么其自有资金的杠杆率就高，能够用更少的钱来撬动更多的银行贷款。目前保障性住房及普通商品房项目房地产开发商自有资金所占的比例下降了近一半，那么房地产开发商用同样的钱可以多开发几个项目或以更少的钱进入房地产市场。这说明政府对保障性住房及普通商品房的开发采取鼓励的政策。但是，对于其他房地产开发项目并没有采取调整的政策，所做调整也是十分有限。

　　三是房地产开发商的自有资金所占比例是否重要。按照《通知》规定，金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。也就是说，如果金融机构对房地产开发商进行认真审查，那么房地产开发商不达到相应的要求就无法从商业银行获得所需要的贷款。但实际上，要达到这种要求是相当困难的。特别是房地产开发商都是滚动开发，在向一家银行贷款前用不同的项目来调整自有资金的比例易如反掌。所以，近几年来，尽管政府的政策一直在调整房地产开发商自有资金的比例，但是房地产开发商依然我行我素。这是因为，房地产融资问题关键是住房预售制度。

　　在当前的住房预售制度下，房地产开发商就能够“空手套白狼”，就能够千方百计地从银行“套”出所需要的资金。因此，降低房地产开发商自有资金的所占比例，对房地产开发商来讲并不是最为重要的。

　　四是这次房地产开发项目自有资金所占比例的调整，也向市场发出一个明确信号，就是房地产市场是一个以消费为主导的市场，这个基本政策没有改变。这是因为，政策的调整有利于保障性住房及普通商品房的开发。既然房地产是一个以消费为主导的市场，那么当前房地产市场发展从根本上来说就要看其价格是否在消费者购买的水平上。如果房地产市场的价格没有调整或者没有回归到以消费者为主导的价格水平上，那么房地产的住房消费需求也就无法完全释放出来。

　　最近，房地产开发商采取一些不正当的方式希望把房地产投资者和炒作者重新拉入市场，但是真相一旦暴露，那么这个行业的前途一定会令人十分担忧。试想，世界上有哪一个行业会通过欺骗而繁荣发展起来呢？三聚氢胺的结果如何？它使整个中国奶制品业一夜陷入崩塌的边缘，现在房地产业应从中吸取教训。这样的问题，愿房地产业及国人一起思考。

　　总之，房地产项目自有资本金比例的调整对房地产业来说是一个利好消息，但是并非如有些房地产开发商所鼓吹的那样重要。房地产开发商融资的核心是住房预售制度，这个制度不改革，房地产开发商从来就不存在融资困难的问题。而且，这次房地产自有资本金的比例调整重点放在了保障性住房及普通商品房上，这是政府向房地产市场发出的一个十分明确的信号。房地产市场未来发展是一个以消费为主导的市场。只有房地产市场是一个以消费为主导的市场，才能保障中国房地产市场持续稳定的发展。市场决不可过于高估这项政策调整对房地产炒作或投资的推动作用。

　　（作者：易宪容）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。