编者按：近期，不断有关于个人住房开征房产税的消息传来。消息来源既有政府综合经济管理部门的研究人员，也有财税和住房管理部门的人员，有的肯定，有的否定，扑朔迷离。自2010年4月17日国务院发布“新国十条”要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”、“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，到5月31日国务院宣布将“逐步推进房产税改革”，国家决策层的态度业已明朗。但至今为止，传说中的重庆与上海的房产税细则仍未出台，公众对于房产税的各种猜想仍在延续，一些业内外人士不断为国家的有关政策支招。

　　征收房产税与否，其实质是中国未来房地产市场是以投资为主还是以消费为主。中国式的物业税目标何在？不是劫富济贫，不是剥夺民财，而是有两大目标：第一，让地方财政从土地财政转为合法的税收财政；第二，使房地产从投资者主导的投资性定价转为消费者主导的消费性定价，把房价与居民收入相结合，终止房地产恶性炒作时代。

　　资本利得税是杀手锏

　　从上述两个目标出发，中国式的物业税最稳妥的做法是低额房产税加上资本利得税。上海拟推出的低额房产税税率为房产市场评估价的千分之八，此税向高档商品房与多套房拥有者征收，以最大限度地减少推出的阻力。但是，固定的低额房产税无法抑制房价，主要货币流动性会继续泛滥，卖方市场中销售者可以将所有的成本转嫁给买方。比如美国开征物业税，但次贷危机前造就了空前的房地产泡沫危机。其原因就是货币贬值导致物业名义增值，加上混乱的资产证券化，使很多人面对房地产市场趋之若骛。

　　要抑制投机性炒作，在房产交易中征收高额资本利得税，是一招杀手锏。据一位加拿大经济学家介绍，加拿大炒房者稀少的原因是他们除了要缴纳保有税之外，在房产交易时还须根据个税率缴纳资本利得税，如这位经济学家的个税率在30%左右，一旦出售房产不得不把收益的30%用来缴税。如此一来，炒房者就少了。中国的炒房者喜欢在澳大利亚、英国、迪拜等地炒房，却很少在加拿大、德国炒房，资本利得税与对外资炒房的严控是主要原因。

　　物业税与资本利得税是不同性质的税种。物业税主要针对不动产，不动产的市场评估增值部分都在纳税范围。考虑到普通民众的承受力，对于普通商品房与非豪宅的自住房免征，以最大限度地保障大多数自住性购房者、工薪阶层的利益。而资本利得税顾名思义是对资本类产品征税，如不动产、股票、债券、调换证券、基金、期货期指、土地与土地使用权等，一旦不动产上市交易获得巨额财产性收入，就纳入资本产品范围，需要征收资本利得税。这样，一来可抑制投机者短期炒作；二来可平抑资产价格，鼓励社会资金流向实体企业。

　　征收低额房产税加房地产资本利得税有一大好处，只有兑现时才会征收，是对炒房者的惩罚性税收，体现了税收公平的理念。

　　破解针对房产税的相关质疑

　　目前市场上反对房产税者主要基于以下理由：有些人认为在土地供应捉襟见肘之后，地方政府可靠房产税剥夺民财为地方财政输血；有些人认为房产税是重复征税，民众在缴纳了70年的土地出让金后再缴纳保有环节税收不妥；还有些人认为征收房产税与以往房地产繁杂的税费没有区别。

　　要破解上述疑问的唯一途径是通过房产税重拾政府信用。针对三个主要质疑，有关方面有必要给出明确的解答。

　　房产税是否给地方财政输血？无可讳言，房产税是地方财政收入的重要来源。但是，房产税相比于目前的土地财政与繁杂的税费，是一大制度上的进步。没有一个大国依靠土地财政作为主要财政支撑以及依靠繁杂而不透明的房地产税费充实财政小金库。以土地财政立国，经济无法持续增长。

　　房产税是否属于重复征税？房产税与土地税种不同，并非重复征税，但政府有关部门需要对现有税费进行清理。房产税是在保有环节征税，属于财产税的一种。我国有土地增值税、土地使用税等，在大规模征收房产税后，有必要重新规范房产税费。

　　至于税收是否会流向未知的黑幕，这并非物业税征收之后的特有现象。这可通过公共财政、民众监督、人大监督等法治办法解决。在中国法治与市场建设过程中，物业税的开征也是一个重要的方面。

　　保障型住房是发展大趋势

　　2010年6月3日，千呼万唤的上海市房地产新政细则发布会召开，但公众发现，他们等到的是上海市对房屋租售比的重视。在公开征求意见的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》（以下简称《意见》）中，上海市扩大公共租赁住房的保障群体几乎将所有的“夹心层”涵盖在内，只要在上海有居住证或者连续纳税达到规定年限的人，都有申请资格，没有制定收入标准限制。

　　以租赁型保障住房取代拥有产权的保障住房似乎是大势所趋。新一轮房地产调控与以往的调控不同，如果说以往的调控是机会主义式的调控，房价高则低之，低则高之；现在则是结构性调整，通过大力推进保障型住房达到居者有其屋的目标，通过推进保障型住房可减少房地产市场化中产生的障碍。自2007年8月以来，保障房建设被提到前所未有的高度。2008年底以来，国家在中央预算内投资中对廉租房建设投入了大量资金，北京、上海等地的保障房供应量占全市当年出让土地的比例已大幅增加。虽然保障住房面临资金匮乏等问题，但大方向不会变。

　　中国不断进行税费改革，各级政府要靠合法税收获取财政来源，科学合理地征收房产税已势在必行。

　　（作者：叶檀）

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