次贷危机爆发以来，美国政府小心呵护、全力提携的房地产市场近日再次传来了利空数据：7月的二手房销量较前一个月暴跌27.2%，创1968年有纪录以来最大跌幅。同时，房屋库存量窜升至1999年以来新高，全美东西南北中各大统计区域无一幸免。这种超出预期的楼市黯淡局面，不仅给美国经济复苏带来了变数，也一度引发国际市场的恐慌。

　　反映类似情况的多个相关数据发布后，美国三大主要股指当天全线暴跌，其中，道指创6个月新低，盘中一度跌破10000点重要心理关口。悲观情绪更跨洋越海，欧洲三大股市次日大幅下挫，亚洲市场多地跌幅甚至远超欧美，其中日经指数创下16个月新低，中国上证综指跌破2600点心理关口。国际油价、铜价及其他主要大宗商品价格纷纷大幅下滑，作为避险品种的国际金价及美国10年期国债价格则双双上扬，投资者的风险厌恶情绪大幅上升。

　　随着经济刺激政策效果的逐渐消退，今春以来，从经济增长到房市再到就业的数据均出现不同程度的倒退。上述多重因素交织在一起，相互作用，使美国经济前景面临更大的不确定性。而来自房市的悲观数据，进一步印证了美国决策层（包括美联储）近期下调宏观经济前景的考虑。如果房地产数据无法回暖或者至少保持在复苏的轨道上，那么美国经济的持续复苏将很难实现。换言之，此番房市若果真“二次探底”，其负面影响要较之以往更值得关注，因为目前的美国复苏已经多少有些“四面楚歌”的味道。

　　房价的进一步下跌意味着房屋资产再度缩水，这将使得本已受累于高失业率和低工资增长的美国家庭更加抑制支出，令支撑美国经济70%的消费支出前景更加黯淡。同时，购房需求下降将直接影响建筑领域及上下游产业的就业，甚至可能进一步推高失业率。更重要的是，房市的“二次探底”极有可能引发人们对于整体经济“二次探底”的联想，从而重挫信心。一旦进入这种恶性循环，消费者或者丧失工作，或者缺乏储蓄，或者面临家庭财产缩水，加之信心受挫，将直接导致消费低迷，并进一步拖累企业投资。

　　此前，全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云警告说，消费者信心疲软对经济造成的影响要比预期的更糟糕。只要人们继续信心匮乏，无论是现实的、理性的还是不理性的，都会使得房地产市场的供需关系失衡，并最终导致一些市场的房价被过度修正。

　　美联储主席伯南克曾表示，除了政府给予购房者优惠措施带来的短暂利好外，美国房市自2009年中期以来并没有明显改善。也就是说，离开政府扶持的美国房市复苏能力依然很弱。据此可以判断，美国住房市场短期内难有明显起色，随着住房需求下降和丧失抵押品赎回权房屋的大量入市，房价在短期内仍存在进一步下跌的可能。

　　美国房地产市场的生存环境也很“险恶”。

　　首先，近期美国经济复苏力道明显减弱。商务部最新数据显示，今年第二季度美国经济按年率计算增长2.4%，增速连续第二个季度放慢。在这种背景下，市场担忧宏观经济运行和房市变化容易形成相互压制的恶性循环。

　　其次，疲软态势的就业市场发出令人不安的信号。美国每周首次申请失业救济人数从2009年3月高点65.1万人，稳步下降至今年2月初的低点43.9万人，但此后该数据一直缓慢回升，令市场尤为担忧。

　　第三，房市面临金融改革的“大手术”。危机发生以来，对住房金融体系改革的呼声就很高，美国政府对“两房”的改革可说是势在必行。财政部8月17日主持召开了住房金融市场改革研讨会，财长盖特纳高调呼吁对住房金融市场进行彻底改革。舆论普遍认为，本次会议是奥巴马政府重塑住房金融体系行动的第一步，意味着美国全面整顿住房市场的开始。然而，当前美国房地产市场仍高度依赖政府的支持，在房市尚未真正复苏前，任何改革方案都可能引来脆弱的住房及信贷市场的消极反应。

　　（作者：高卫民）

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