随着地价、房价的展开新一轮飙升，使得现行住房制度的弊端显露无疑，“二次房改”的呼声也随之而起。据报道，14位房地产界专家学者日前已联名上书国土资源部及住房与城乡建设部，建议进行二次房改，建立“三三制”住房制度，解决中等收入家庭的住房问题。

　　所谓“三三制”就是基于三个阶层，实行“三种住房制度、三类供地方式、三支队伍参与”。具体而言，在保障性住房和商品房之间，增加一类公共住房，提出了“四定、两竞公共”原则，即非营利公益性建房机构和建筑开发商以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率”和“竞房价、竞建设方案”地方式投标建设的准市场化平价住房，综合打分高者获得。这类住房供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。

　　11年前的房地产体制改革，有内部和外部两方面的因素作用。从内因上看，当时国家财政力量不足导致计划分房体制不堪重负；从外因看，公众庞大住房需求长期被压抑，再辅之以房地产开发商体制与按揭贷款体制，突破了房地产建设资金不足的瓶颈，最终推动了房地产市场长达11年的繁荣发展。正是靠着1998年的房改，才解决了大多数公众的住房难题，其历史意义不容忽视。相对首次房改，笔者认为，“二次房改”推进的难度要更大，需要调控部门的理念革新与全面体制改革的配合，否则“二次房改”反而有可能加剧市场的不平衡问题。

　　首次房改成功的最大启示在于政府因素的顺势推出。开发商建房、银行贷款、老百姓买房，最终通过市场机制解决了行政分配体制的不足。与之相比，“二次房改”在理念上是对首次房改的扬弃，需要强化的正是政府部门的行政职责。也就是通过行政部门对市场需求的重新划分，来实现不同需求领域的供求平衡。这一理念在逻辑上并无差错，但问题的关键在于，能否建立起一套完善的运行机制去保障行政干预效率最大化。

　　就以目前的经济适用房建设为例，地方政府部门的建设热情就远远低于之前的期望。住房和城乡建设部的数据显示，2009年上半年全国各地新开工的经济适用房为3388万平方米，合计为48万套。与2008年设定的2009年开建130万套目标相比，半年只完成了全年指标的37%。各地政府对于保障住房的建设热情并不高，其实是情有可原的。在“保增长”的经济背景下，地方政府对于经济增长指标的关注程度大幅提高，自然不愿意去扩大保障性住房的投入规模。毕竟扩大保障性住房建设，不仅减少了地方政府的商品房土地出让金收入，而且由于此类住房项目还享受税费减免，反而会加大地方的财政缺口。不仅如此，由于保障性住房行政干预因素被强化，所以其中的权力寻租风险大幅提升，之前经济适用房摇号的连号事件，就已经是明证了。

　　换句话说，所谓商品房、经济适用房、廉租房的体制固然应该成为政策努力的方向，但是实现二次房改的成功却并不容易。首次房改成功靠的是财政放权、市场介入，而二次房改则是需要行政承担起更多的责任，而市场可以自发形成合理均衡，行政因素却难以做到分配体系的合理。

　　当然，之所以罗列这些困难并不是反对房地产体制改革，而是建议相关论者能够更加仔细的分析现实问题，并努力寻求妥善解决这些问题的途径。笔者在此提及一些思路建议：其一，市场化的房地产供给必然是主流，所谓简单的平均法显然不妥，从长期经济发展看，保障性住房比例越小越是经济管理成功的标志。调控部门需要创造居民财富增长的稳定机制，并使得中低收入群体整体规模随之而削减；其二，地方政府的经济考核是制约保障体制完备的最大障碍，应尽快推进政府体制向公共服务的角色转变。其实不仅住房保障，养老保障、医疗保障和失业保障，都存在类似的供给不足的问题。其中的原因同样都是由于经济产出不足，最终导致政府投入规模的严重不够。

　　从这个意义上讲，完善保障性住房建设的确是一个体制性的革新，如果制约保障体制完善的制度瓶颈能够得到突破，那么保障性住房建设不足的问题也就可以迎刃而解了。

　　（作者：火曼）

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