长期以来，媒体和大众都爱问同一个问题——中国房地产业向何处去？好像中国的房地产业总是处在无路可走的状态。2010年伊始，这个问题又被提出来了。房地产业盖的是房子，而房子是不动产，生产不动产的产业该向何处去？我认为应该有四个方向。

　　第一，向中小城市去

　　按照2009年末的中央经济工作会议精神和2010年中央“一号文件”精神，以及国民经济发展的客观需要，房地产市场的主战场要向中小城市转移。

　　2009年末的中央经济工作会议是针对2010年国民经济运行作出部署，但这个部署提出了一个不仅对2010年，而且对2011年到2015年的“十二五”规划也具有重要战略意义的指导方向，这就是城镇化、城市化的重心要向中小城市转移。

　　在过去十年中，由于客观上的原因，比如北京召开奥运会、上海举办世博会，我国的城市化重心明显是向沿海特大城市倾斜的。而今后十年，城市化的重心应当转向二、三线中小城市了。2009年中央经济工作会议明确提出，要把农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务。因此，这也是未来“房地产业向何处去”的第一个答案。

　　第二，向改善性需求为主体的市场中去

　　住房需求与房地产市场的需求不是同一个概念。站在住房需求的角度，从其功能意义、使用价值意义上说，有四个层次。

　　第一个层次是脱困性需求。什么叫脱困性需求？就是让人们有房住，而且这个房要能在功能上满足基本住房需求。满足基本住房需求的功能应包括能够隔代分居，有厨房、厕所和上下水道等基本配套设施。2007年国务院24号文件规定，廉租房的建设标准为50平米，经济适用房为60平米，而且必须是成套住宅。目前，我国城镇居民中的大部分人都走过了房荒和住房危机的阶段，大多数人已经有房可住，但“脱困”的任务并没有完。下一步，我们要解决所有人都有房住的问题。如同国务院24号文件规定的，廉租房要实现“应保尽保”，让所有人都有栖身之所。过去几年来，不论是国几条，第一条政策总是在强调完善住房保障体系，可见这一任务之重。

　　完善住房保障体系，特别是救助、援助低端群体的问题对于社会平衡发展非常重要。但现在这个问题所涉及的已经不是大多数人了，需要依靠政府、社会救助才能解决住房问题的低端老百姓群体、亟待解决住房困难的群体是少数。从现在看，大约再有三到五年，我们就可以基本完成这个任务。到那时，低端群体已经可以得到及时的救助，住房保障体系的最低保障线也能基本建立起来了。

　　第二个层次是改善。注意，这里说的“改善性需求”不是指“买第二套房”，而是指在住房要具有一定的改善性功能，可以满足人们的需求。

　　具有改善性功能的住房是什么样的房？简单地说，这样的住房不仅要能够遮风避雨、有基本配套条件，不仅要有几口人在一起吃饭的空间，而且卧室应当大一些，具有装饰和增加舒适性功能的条件，有一个比较大一些的厅作为全家人的公共活动空间，卫生间除了上厕所外还要可以放洗衣机和洗澡——这些功能就叫做改善性功能。对具有改善性功能的住房的需求是我国当前和今后房地产市场需求的主体，同时也是政策主要援助和鼓励的主体。

　　第三个层次是享受性需求。每个家庭，无论读书不读书的，家里是否要有个书房？已经中年发福了，是否要有一个放健身器的地方？最好再有一个放家庭影院的空间，也就是现在比较时尚的“视听室”。这个层次的需求叫做享受性的需求。享受性的需求也是合理的需求。但是，政策不会对这个需求给予特殊的优惠——这个需求要靠个人的经济实力去满足。当然政策也不会对这个需求加以惩罚性的限制。因为它是人民群众合理、正当的需求。

　　第四个层次是奢侈性需求。奢侈性需求人们很容易想象。开发商广告不断宣传的“豪宅”、“昭显尊贵”、“贵族身份”之类，说的就是这类住房。富人要住别墅，而且还得是独栋别墅；房子要大到能养骡子养马以及各种宠物，要有私家花园，还要有摆放珍贵收藏品的空间。这些住房的功能显然已经超出生活本身的需求，变成了一种对资源的过度占有和消耗。显而易见，政策一定会对奢侈性需求采取抑制的措施，例如征收惩罚性税收，让这类消费者为奢侈消费支付很高的代价。因为这样的住房过多占有了资源，而且是优质资源，社会也因此少了一部分增加公共福利的资源。这样的抑制措施在全世界范围内，都是被认可而且十分公平的。

　　总之，在未来一个很长时间内，我国房地产的主导性需求都将是改善性需求。

　　第三，向提高产业竞争力的方向去

　　过去几年，“房地产业迷雾重重”是媒体经常采用的一种提法。2010年，房地产业面对“政策重压”又成为炒作的热点。但是，从现实的角度看，哪里有重压？只是把2009年特殊情况下的“优惠”取消了一点就是“重压”了？恢复到常态性的政策环境中，房地产就不能生存了？

　　我们得承认，过去几年我国房地产业的景气状态始终极大地依赖于政策环境。政策多给一些优惠，楼市就旺盛得不得了；反之，正常、常态的政策环境下，就急剧地萎缩。这说明什么？说明这个产业太脆弱了。本来就是一个高风险的行业，偏偏市场的参预者都是些没有风险承受能力的主体。例如利率一提高，就说“打压”房地产了，就说资金链要断裂了。房地产业就像一个被娇宠惯了长不大的孩子，离开父母的呵护就无法自立生存。

　　2010年房地产业面对的政策中，哪一条属于“打压”房地产的？我没看到。我们只是把“保增长”的特殊政策恢复到常态而已。应当告诉人们一个基本的常识，中国作为一个发展中国家，一个发展尚不平衡的国家，温和良性的通胀区间是3%-5%。假设我国的国民经济运行在这样一个良性通胀区间，那么银行利率要比现在翻一倍才行。如果现在的政策环境都让一些房地产企业承受不了，称之为遭遇“严冬”了，那这样的企业应该趁早退出这个行业。要知道我们现在的利率水平是25年以来的最低点，怎么可能长期维持这个低利率的水平呢？地产企业依赖政策生存的老路已经走到尽头了。此时，让一批脆弱的、没有抗风险能力的企业退出，反而会使这个行业的整体素质得到提高。实际上，我国的房地产业不仅要有适应常态政策环境的能力，而且要有国际竞争力。房地产业的发展方向之一，就是要强化自身适应环境的能力。

　　第四，向“节能省地”的方向去

　　“节能省地”的发展目标，意味着我们在增加国民福利、改善老百姓生活质量的同时，还要担负起协调国民经济发展与资源约束之间、人类社会与自然界之间的关系功能，担负起中国经济与整个世界经济之间的协调功能。

　　当前，中国快速的城市化、工业化已经成为国际上“中国威胁论”一个最主要的借口。2009年初，国外就有舆论说，世界金融危机是中国引起的，因为中国人富裕了，挣了钱都不花，而且还把钱存在银行借给美国人，让美国人花多了、花冒了，才有了金融危机。2009年下半年这个说法又改了，说中国经济发展太快了，要消耗光全世界的石油、用光全世界的矿藏，使发达国家连二氧化碳都没有地方排，所以金融危机是中国引起的。这样的论调当然不足以信，尽管我们不是为应付发达国家所谓“中国威胁论”才注重节约资源，但节水、节地、节材、节能和与环境友好，是我们必须对历史、对民族、对子孙负责的必然使命，更是未来房地产业应该遵循的发展方向。

　　（作者：陈淮）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。