2010年的房地产市场可以说是跌宕起伏，年初在市场平静2个月后，出现了房价和地价轮番过快上涨的情况，投资、投机性的购房再度活跃，北京等一线城市住房市场出现明显反弹，住房价格迈上新的台阶，房地产市场集聚了较大的风险，引起了社会各界的关注。国家相继出台了一系列严厉的调控政策，房地产市场相应地发生了较大变化。

　　第一轮调控成效

　　针对年初房地产市场的火爆，4月17日，国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，中央各职能部门及地方政府都较快地做出了相应的具体安排，与历次房地产调控政策不同，此次调控政策是在总结吸取以往房地产调控政策经验教训的基础上制定的，呈现出与以往调控政策不同的几个特点：

　　一是目标明确。房地产调控的目标十分明确：坚决遏制部分城市房价过快上涨。其原因是住房供求矛盾紧张，而投资和投机性需求不断增加，投机炒房占消费需求比例不断提高，投机需求挤占了有限的住房资源，加剧了供求矛盾，是房价过快上涨的主要原因和症结所在。

　　二是路径设计合理，针对性强。这次调控是遵循市场经济规律，围绕房地产市场运行的各个环节，从促进市场供求平衡、促进合理房价形成的市场环境着手进行的。在加大保障房建设力度、增加中小商品房的土地供给，清理整顿土地市场和房地产市场环境的同时，政策的重点放在了加强住房需求管理上，尤其是一系列措施直指炒房投机行为，从抑制需求的角度控制房价，表明政府对由投资性需求导致的短期房价涨幅过快更加关注，对其进行精确严厉打击，坚决抑制不合理住房需求。

　　三是调控政策的力度大。主要是严厉抑制非合理住房需求的政策，将购买二套房的贷款首付款比例提高到50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高；对房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　随着调控政策的逐步落实，自住型需求者选择持币观望，期待房价回落；部分投机者暂时撤出房地产市场，等待时机。从5月份开始住房需求明显减少，5月商品房销售面积同比下降3.4%，7月已下降15.3%，北京、上海销售同比下降40%以上。开发商促销力度加大，7月份新建房价格同比涨幅比4月份回落2.5个百分点，6、7、8三个月环比为零。二手房价格环比从5月开始连续3个月下降，一些一线城市郊区价格上涨过快的商品房价格开始回落，房价过快上涨的势头得到初步遏制，市场调控初显成效。

　　第二轮调控远瞻

　　进入8月份，随着房价的稳定及商品房促销，积累的潜在需求陆续释放。加之货币流动性充足和通胀预期加强，部分投资者试探入市，“金9月”房地产市场开始回暖，当月商品房销售同比一跃增长16.6%，9月份新建房和二手房环比价格均上涨0.5%，房价再次开始抬头，并有加快上扬的趋势。9月末，中央有关部委分别出台措施，对房地产市场进行再次调控，并加大了力度。主要体现在：

　　一是对地方政府严格实行问责制，要求各地尽快出台落实国办发10号文件的实施细则。对房价过高的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，将稳定房地产市场的责任交给地方政府。

　　二是使用经济和行政手段再一次严厉控制住房需求。包括多个房价上涨过快的一线城市出台了“限购令”，采取行政手段严格限制投资、投机购房和非常住居民购房，即使是付全款也不可再购房，将投资、投机需求彻底挤出房地产市场。同时，严格住房信贷政策。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；住房贷款首付款比例调整到30%及以上等，尤其是将首次置业贷款首付从二成提高到三成，这意味着提高了自住性需求的购房门槛，抑制那些超前消费、不具备购房风险防范承受能力的需求，缩小了刚性需求的范围。

　　三是督促加快住房供给的进度。加强督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。严厉查处房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加强信贷管理，督促开发商加快推盘速度。

　　四是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

　　这次调控政策是对第一次调控政策的深化和加强，对未来的房地产市场将产生较大影响。第一，再次出台调控政策，表明了中央坚决遏制房价上涨过快的决心，使许多购房者改变了房价持续上涨的预期，重新回到持币观望的行列；第二，严厉控制住房需求，大大缩小了有效需求的范围和规模；第三，一系列政策使开发商难以囤地和捂盘，有利于住房供给的增加。

　　楼市渐进调整期

　　两次房地产调控，力度不断加大，将使房地产市场各主体的心理预期和行为发生变化，进而改变房地产市场的运行趋势。

　　10月份以来，房地产市场形势急转直下，自住性需求再次持币观望，等待房价回落；投资、投机者将被迫撤出房地产市场，携带大量资金寻找其他投资渠道，一些一线城市住房销售量大幅下降；一些开发商虽然在可能的情况下准备推迟开盘时间，静观政策与市场的变化，但由于政策和资金的约束，推盘时间不可能太长。

　　可以预计，今年四季度将出现需求萎缩、市场清淡、供给逐步增加的局面，房地产市场将进入调整期，调整的深度和时间的长度将大于5、6月份。随着住房供求形势的改善，预计未来房价将逐步回落。但也应该看到，目前我国所处的发展阶段，自住性需求比较旺盛，一旦房价回落到这些需求者可承受的水平，需求仍将逐步释放。

　　（作者：廖英敏）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。