在刚刚过去的黄金周,楼市成交惨淡,传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面,房价过快上涨的势头受到了初步遏制。
黄金周楼市成交惨淡
今年黄金周期间,楼市明显处于休假状态。不仅购房者少,连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市,调查发现,有些售楼处大门紧闭,屋内的灯都关着,见到有人来看房,里面的售楼人员才慌忙打开灯。
这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。统计发现,北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。
据北京市房地产交易管理网统计显示,今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套,与2010年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%,与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。
与此同时,上海一手房多日成交量只有100多套,比9月份大幅降低,而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日,上海一手房成交126套,广州新建商品住宅签约仅为67套,杭州一手住宅成交14套,二手住宅成交1套。
传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷,排除节假日因素,楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“一方面限购等政策将客户群体划分,稀释了客户量;另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作,抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”
开发商日子不好过
目前,开发商资金链普遍趋紧,部分房企资金链呈现恶化走势,多家房企负债率超过100%。对于开发商而言,借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大,9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,在今年的9、10月份,市场出现成交量明显萎缩,这很可能影响即将上市的纯新盘定价,开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死,在今年最后一个销售高峰期,必定会有大量开发商选择降价求量。
不过,从目前来看,开发商以价换量局面并没有出现。“没有感觉开发商有大规模降价促销。”一位中介公司经理在展会现场走了一圈后感叹道。而据不完全统计,虽然不少楼盘打出“直降”数万元的标语,但以总价折算,几乎大多数楼盘的优惠折扣力度都不低于9.5折,还有不少楼盘并没有实质性折扣。开发商“以价换量”的局面未出现。
有业内人士分析认为,开发商在黄金周期间拒不降价,是因为大多数开发商还在试探市场,并没有实质性降价。目前,深圳进入中大户型批量上市阶段,由于总价高,有买房资格的客户少,销售难度可以想像。但楼市调控从紧的方向不会改变,一旦开发商的资金链出现问题,尤其是一些小型房企,融资渠道相对较小,降价是唯一的选择。
房价拐点论言之尚早
从2008年的楼市走势来看,正是经过了将近一年的成交量的持续下跌,才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要,2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下,当年底全国房价迎来实质性降价。
不过,分析人士指出,就此断定楼市即将迎来“拐点”,房价将深度调整,则显得有点为时过早。当前的状况虽然有点类似2008年时的情形,但目前开发商是真的生存不下去了,还是多方博弈导演的悲情戏?还有待时间的检验。而从现实情况来看,在地方政府还没有找到新的经济增长点,未能摆脱土地财政的束缚;在开发商未将2008年救市政策之后抢拍的高价土地回收成本之前,地方政府和开发商都很难容忍房价的大幅下挫。
更为关键的是,监管层是否容许房价大幅回调?楼市调控政策能否持续深入地执行?这是最大的变量。如果欧洲债务危机持续恶化,美国经济复苏乏力,世界经济“二次探底”,国内经济加速衰退,从而导致监管层不得不出台新的刺激政策,在刚需和投机需求的多重推动之下,房价更有可能出现报复性的反弹,又何谈大幅下挫呢?2008年之后的强势反弹就是最好的例证。但庆幸的是,世界经济和中国经济还没有严重到这一步。
同时,也有分析人士指出,当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降,但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态,这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资,另外也在转移投资、缩减地产投资,并通过变换开盘节奏搅动市场。
“毫无疑问的是,如果传统的‘金九银十’楼市成交低迷,这必将加速拐点的到来,但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
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