文前提要：旨在解决“夹心层”居住需求的公租房建设已经提速，鉴于调控并未取得理想效果，为持续对楼市进行调控，预计未来保证公租房供应会让政府更上心。这在改善市场供应结构的同时，也将会给消费者带来更多的选择。

　　公租房建设提速

　　公租房建设提速，已是铁板钉钉的事实。

　　根据住建部最近公布的2011年度计划，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%。住建部解释说，计划新增的400多万套住房中，公共租赁房将占主要部分，这意味着公租房建设已经提速。

　　三大一线城市公租房建设速度也明显加快。今年上海市计划建设和筹措保障性住房1500万平方米，其中最为引人注目的就是包括公租房200万平方米。上海市住房保障和房屋管理局宣称，截止到目前，全市各级政府、园区单位通过新建、改建等各种方式筹措的公共租赁房超过700万平方米；而在“十二五”期间上海将建设筹措公租房（含单位租赁房）1000万平方米、约20万套（间）。北京也计划在“十二五”期间，共建设公共租赁住房30万套，基本保持每年6万套的市场供应。广州市政府计划在2010～2012年共建设公共租赁住房1.5万套。

　　虽然在过去的一年里，中国楼市遭遇“史上最严”调控，但由于各种各样的原因，调控效果一般。根据中国房产信息集团最近公布的数据显示，京沪穗三大一线城市新建商品住宅在2010年里涨幅不小，北京达到42%，上海为40%，广州也达到了23%。鉴于这种状况，未来调控力度不会放松，可以预见的是，未来政府能够采用的措施无非是增加供应、加强市场监管以及抑制投机性需求等。

　　就增加供应方面，如何改善有效供给这个问题上，包括普通商品房的供给和保障性住房的供给，将会关系到后续调控效果，因此势必成为调控的核心。有报道称，保障性住房的建设已成为硬指标，住建部对于不能完成保障性住房任务的地方政府处罚机制的文件，已经基本编制完成，会签之后将上报国务院。

　　三地公租房比较

　　京沪穗三地都已经推出了公租房，这对改善当地的商品房供应结构将起到极大的促进作用。与此同时，对于广大消费者来说，也多了一个选择。

　　那么，三地的公租房到底是怎样一回事？它们之间有无区别？下面将从申请条件、租金水平、建设标准、分布区域等各个方面进行综合比较，让读者对三地的公租房有个整体的认识。

　　哪些人可以租？

　　京沪穗三地的公租房保障对象均已包括外地人。

　　公租房的保障对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工，因此三地主要是针对常住人口，同时没有享受过所在城市其他住房保障政策，如廉租房。稍许有些区别的是，上海将人均居住面积低于15平方米的家庭也纳入了保障范围，北京和广州目前还未公布具体标准。广州则在收入方面做出了详细规定，家庭年人均可支配收入低于1.5万元的无房者可申请政府公租房，30周岁以上单身人士可独立申请。

　　针对扩大保障范围的做法，京沪穗三地的做法大同小异。上海方面考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中暂不设收入标准。也就是说，一些高收入人群也可通过租住公租房的方式暂时解决居住困难，如陆家嘴的金融人才可以住进人才公寓等。广州则考虑从户籍人口向非户籍人口延伸，将非户籍引进人才、新就业人员和优秀外来务工人员等纳入保障范围，在广州优秀外来人员可以申请公租房。北京已考虑将刚毕业的大学生和外来务工人员等住房困难家庭群体包括进来，但会不会像上海、广州那样，一些收入较高的非户籍住房困难人群也能申请公租房，目前还没有确切答案。

　　租金有多高？

　　公租房的租金水平到底有多高，这是社会普遍关心的话题。

　　此前，曾出现过深圳市民因为租金过高而弃租的现象。据南方一家媒体在2010年12月报道，2010年年底，深圳福田区于2008年首批配租的300多套公共租赁房合同到期，但有超半数的租住家庭不再续签合同。宝安和南山两区共筹集了上千套公租房，截至2010年7月份前后则总计有800套未能配租而退还业主。这是为什么呢？原来在推出之初，深圳公租房是由市、区两级政府出资补贴30%的租金后转租给符合条件的家庭，但从2010年开始，市财政不再对租户房租进行补贴，仅余区财政补贴，因此租金上涨，与城中村村民自建房租金比较之下更显得偏高。

　　那么京沪穗三地公租房租金标准到底又是多少呢？上海方面尚未给出具体的标准，但上海市房管局在1月初曾就此做出过说明，租金将按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平，市场租金评估价有效期为一年。

　　北京市目前也没有公布具体的标准，不过可初步确定的是，公租房的租金标准要比市场低20%左右。去年底，北京市建委曾公布过丰台区黄土岗等3个公租房项目的成本租金水平，最高达到30元/平方米/月，这与市场价不相上下，因而遭到社会的普遍质疑。针对这个问题，北京市公积金管理中心出面做出了解释，并表示成本租金不作为考核标准，公租房租金将按照低于市场价格20%的比例收取，差价由政府财政补贴。

　　广州暂未公布公租房租金标准。不过根据广州市的设想，公租房租金价格也会低于市场价，在去年四季度公布的《广州市公共租赁住房制度实施办法(征求意见稿)》中，将公租房分政府主导建设和社会力量建设两种，前者主要面对广州本地户籍的内“夹心层”，租金最低为市场价40%；后者则没有户籍限制，符合条件的外地人也可以申请，租金最高不超过市场价80%。

　　建成什么样？

　　根据公租房的属性，主要用于解决住房困难家庭的居住问题，体现保障基本居住的原则，因此其建设标准主要以小户型为主。

　　根据《北京公市租房管理办法》（试行）规定，新建公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式，户型以一、二居室小户型为主。

　　根据广东省人民政府发布的相关文件规定，公租房的建设套型以及建筑面积均应该符合相应的标准，因此规定新建的成套公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，并可根据申请家庭的人口规模配租不同面积的套型住房。根据这份纲领性的文件，广州市拟定新建公共租赁住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍，成套建设的公共租赁住房套型建筑面积控制在60平方米以下。

　　上海的公租房源种类主要分单位租赁房、统筹房和社会资金投资房，主要以一房和两房为主。

　　公租房建在哪？

　　公租房的分布区域，相信也是社会关注的焦点所在。通过笔者了解到的信息显示，三地公租房建设区域分布都比较合理，充分考虑到了市民的实际需求。

　　在2010年3月份，上海市有关领导曾就公租房的建设区域做出了说明，考虑到公租房的过渡性质，同时兼顾家庭的实际需求，上海要在十八个区建立公租房，公租房主要以区域为主，也就是说，无论是中心区还是其他区，都必须要有公租房。而就目前上海市公租房建设区域来看，也正朝着这个目标努力。

　　广州的做法与上海类似。广州将从政府建设、三旧改造、社会力量建设、直管公房改建四个渠道来筹措公租房。预计这些地块有部分会在中心城区，主要考虑分布要尽量均匀，满足不同区域人群的需要。

　　北京则未考虑在中心区域四城区建公租房。北京市住建委向社会公布，未来公租房将覆盖城市东、南、西、北，近、远郊区域，除了中心四城区外，其他地区均有分布。虽然公租房项目大多分布在外围，但项目周边都有轨道交通或大型交通枢纽，方便出行。

　　（作者：甄爱军）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。