从5月1日起，全国所有商品房（包括二手房）在销售中都将实行“明码标价”和“一房一标价”，经营者不得在标价之外加价销售。
昨日（3月22日），发改委发布了《商品房销售明码标价规定》（以下简称《规定》）。
事实上，从去年开始，北京就推出商品房明码标价政策，以打击个别企业“坐地起价”行为。中国房地产研究会副会长陈国强认为，当这一政策推广到全国，其暗示作用开始凸显：将风险推给开发商，引导其审慎合理地定价。
由于规定明确要求各级价格主管部门要抓好规定的贯彻落实工作，这意味着除了住建部门、土地部门、房管部门之外，地方物价管理部门将正式介入到房地产调控当中。
对于新政执行效果的担忧，发改委价格监督检查司有关负责人称，“我们全国有3万多人的价格监督检查队伍。今后将组织专项商品房价格检查，确保上述政策的落实。”
改变“信息不对称”
近些年购房者遭遇“价格歧视”的现象屡见不鲜：缴纳定金后，房价却在此前承诺的基础上“步步高升”，甚至高出购房者的承受能力。但由于抢购者众，最后仍不得不以高价成交。
“这是一种典型的哄抬物价手法。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。
同时，在市场向好的情况下，捂盘惜售然后坐地起价的情况同样不少见。即便商品房预售制度规定必须严格按照预售价格销售，真正执行者仍寥寥无几。
陈国强表示，在卖方市场中，购房者长期承受着“信息不对称”带来的损失。上述《规定》正力求维护消费者的权益。
根据《规定》，除明码标价、一房一价外，经营者还必须公示预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率等基本资料；还需公布当期销售的房源情况，以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；还需公布商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准，以及各项物业服务的收费标准和收费依据等信息。
此前，供需双方“信息不对称”导致房屋销售和使用环节出现各种纠纷，房地产业也被指“开发商握有定价权”。陈国强表示，销售环节各种信息的公示，有助于改变上述状况，维护消费者权益。
新规“管涨不管跌”
在消费者获得更多知情权的同时，开发商对价格的操控空间无疑在缩小。
《规定》要求，对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，但可在标价基础上推行折扣等优惠措施。
陈国强表示，“管涨不管跌”的规定，使得开发商在定价中必须更加慎重，否则就将承受库存过大带来的资金压力和市场风险。
他展示了这样两种模型：在卖方市场中，开发商仍然拥有上调价格的空间；而在买方市场，企业就必须考虑市场需求的变化和后市走势，价格上调的余地很小。
值得注意的是，以“限购令”为主的一系列政策出台，正在使多地的楼市从卖方市场向买方市场转变。以北京为例，京版“限购令”出台后，市场成交量下跌过半，个别项目的后期出现降价销售情况，一度引发前期业主的抗议。
因此，在多数业内人士看来，在投资需求萎缩、企业资金压力渐大的情况下，这一政策并不会遭遇通常的“执行难”。一种观点认为，如果单独出台，上述新政很有可能遭到各种规避。
在执行方面，新政规定，商品房经营者明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，依据相关法规实施行政处罚；发现经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。
但陈国强同时指出，为规避政策和市场风险，房地产企业很可能采取抬高报价、推迟领取预售证等做法，这或将造成一段时间内市场供应萎缩。
打压房价效果几何？
尽管外界期待颇高，但“明码标价”新规能否起到打压房价的效果？多数业内人士对此并不乐观。
陈国强表示，在调控房地产的“组合拳”中，《规定》的着力点在于规范市场，并不像信贷、税收、保障房供应等政策撬动了影响房地产价格的杠杆。
杨少锋也表示，在市场整体较低迷时，开发商是没有涨价基础的，此时出台“一房一价”，其实只是规范市场，不对房价起到任何作用。
一系列的调控政策出台，正在遏制房价的总体涨势。来自国家统计局的数据显示，截至今年2月，全国70个大中城市中，有8个城市的房价出现下降，降价城市比1月多5个。
杨少锋表示，预计2011年全国一、二线城市的购房需求将剩下不到20%，多数城市房价跌幅将超过20%以上。但他强调，降价主要是“限购令”的作用。
有关人士指出，这些政策的严格执行倒逼一些开发企业在申报时选择了较高的申报价格，因此在实际签约时，成交价往往低于预售价10%左右。同样，新政策执行后，“高价申报、低价售房”情况是否加剧，同样考验着政策的实际效果。
上述新政的出台，仍被看做一个楼市调控加码的重要信号。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，上述新政不会是暂时措施，极有可能是长期政策。
（作者：张敏）
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