一、住宅总体成交--刚需支撑住宅成交平稳回升

　　上周北京住宅（2012年4月9日-4月15日）网签成交量（包含一、二手）4132套，环比上涨97.14%（上周受清明假期影响，成交基数小），比上月同期上涨9.89%，其中新建商品住宅网签成交量1851套，二手房住宅网签成交量2281套，住宅总成交面积39.27万平米。 上周北京住宅成交回涨，从近2个月的成交情况看，住宅成交呈现平稳回升的趋势，对此，北京中原市场研究部的专业人士认为，刚需购房者购房意愿增强，对此除了房企降价、推盘等积极的销售策略刺激影响外，首套房贷利率优惠是最主要的原因，工商银行、渣打银行等数家银行近来都推出了首套房贷的优惠利率，并且批贷时间明显缩短。假设，如果100万元的房子，贷款20年，执行基准利率的85折，这相当于降价8-10%。

　　二、北京新建住宅市场量涨价跌

　　（一）新建住宅周成交--北京新建住宅库存市值1831亿元 库存去化水平增强 上周（2012年4月9日-4月15日）北京新建住宅网签成交面积共计19.65万平方米，网签成交量1851套，环比上涨61.38%，比上月同期上涨23.65%，其中，期房网签量1247套，现房网签604套，成交套均为106平米/套。

　　目前，北京新建住宅成交量明显增加，库存去化水平明显增强。对此，北京中原市场研究部认为，对于近日杭州房企破产，凸显出房企库存压力和资金链断裂危机。对于已公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元。对于北京，北京中原市场研究部统计，截至2012年4月15日，北京新建住宅库存量为86785套，市值达1831亿元。北京新建住宅库存压力在国内首屈一指，"去库存"成为北京项目的首要任务。从表1数据显示，住宅成交量增加，库存出现负增长，这是房企采取了积极的推盘和销售策略的正面效果。

　　（二）项目开市--低密度住宅再度发力

　　本期新增商品房供应量3.83万㎡，两项目均位于五、六环之间，分别为远洋傲北（巴摩梭罗）和K2o百合湾。两项目本期均为旧盘加推，其中远洋傲北为联排别墅项目，K2o百合湾本期则推出低密度花园洋房房源。

　　昌平区：远洋傲北位于昌平区亚奥京北别墅区，地处五、六环之间，主要为托斯卡纳及西班牙风格联排别墅，上周是继去年8月之后再度推盘，共推出60套330-500㎡联排别墅房源，开盘定价22671元/㎡，目前远洋傲北均价800万/栋左右，其周边别墅项目如金隅翡丽、京基鹭府、东方普罗旺斯等，由于别墅类型不同，价格由700-2500万/栋不等，目前购买该项目可享受一次性付款95折，按揭97折优惠，分期付款99折的优惠措施。 通州区：本期新增入市项目为 K2o百合湾，本期为该项目推出大量普通住宅后，首次推出低密度住宅，本期共推出44套花园洋房，均为4层板楼，主要户型为180㎡两室两厅、420㎡四室两厅及252㎡复式，开盘定价为30883元/㎡，K2o百合湾目前普通住宅的成交均价在20000-21000元/㎡之间，周边其他住宅项目如富力金禧花园、M5o朗峰、北京ONE等，目前均价在18000-30000元/㎡不等。

　　（二）新建住宅周成交均价及成交TOP榜--上周北京新建商品住宅成交均价降15.28%

　　根据北京中原市场研究部监测，本周新建住宅成交均价17252元/平米，环比下降15.28%。本周北京新建商品住宅成交价格大降主要是由于世纪城、期颐百年等项目的特殊成交比重增加。

　　本周成交TOP榜中，反应了北京住宅项目降价、打折、低价热销的实际情况。首先，徜徉集、首开o熙悦山降价成交，反应房山项目开始加入以价换量的重灾区行列；其次，红木林等项目打折优惠力度增加，最大折扣为89折；再则，中海苏黎世家上月月底开盘后，本周网签成交均价30982元/平米，比同区域中海九号公馆低12%左右。

　　三、北京二手住宅成交环比涨140.36% 追平上月同期

　　上周（2012年4月9日-4月15日）二手住宅网签成交量2281套，环比上涨140.36%，与上月同期基本持平，成交面积19.62万平方米。上周北京中高档二手住宅（统计对象为一般商品房、公寓和别墅）成交价格为25763元/平米，环比上涨0.1%。

　　北京二手房成交短时波动，整体稳涨，对此中原地产五道口区域的分行经理反应，目前业主报价普遍增加，但是实际成交价格同比还是有一定下调。其中区域内学区房近来成交明显增加，主要是为了中关村三小等重点学校的入学名额。