前两年火爆热销的房地产信托即将进入到期兑付的高峰，而国内楼市的严厉调控还丝毫没有放松的迹象。日前，机构纷纷发布有关房地产信托的报告。分析普遍认为，信托到期将加速房价调整，并将促进房地产行业的整合。

　　今年房地产信托还款超2500亿

　　中金公司报告认为，房地产信贷紧缩加速了房地产信托业务的发展，2010年和2011年新增信托估计为5000亿，占到存量信托的70%，按照1.5—2年的发行期限，7000亿房地产信托还款期集中在今后三年，风险当头：2012年预计到期信托规模2234亿，总还款额约2500亿，2013年预计到期信托规模2816亿，总还款额约3100亿。分季度看，第三季度房地产业集合类信托融资将到期约1000亿的规模，其他季度单季度也在350—500亿元左右，3月是小高峰（到期约220亿元），7月起是到期大高峰（每月均在300亿元以上）。

　　国泰君安的报告则指出，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2-3月。据不完全统计,2012年总到期规模1758亿元,其中7月为年度高峰,达504亿元。一季度366亿元,二季度368亿元,三季度716亿元,四季度309亿元。从30家上市公司的统计数据来看,2012年到期的项目数达61个,到期规模为318亿元,从3月开始进入偿付高峰。

　　开发商可能“借新还旧”

　　房地产市场的持续低迷，使得这些信托将面临着还款风险，开发商会如何应对？中金公司分析指出，由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借新还旧”或者项目转让等方式来应对，预计10%—15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，总的来说“借新还旧”的展期操作将使得房地产信托风险延迟到2013年释放。

　　国泰君安也指出，信托到期不能兑付的解决途径包括:延期兑付；借新还旧；第三方接盘，项目重组出售抵押资产偿还投资者；自有资金接盘等。

　　信托到期加速房价下调

　　两份报告均认为，信托到期会加速房价调整。中金公司认为，信托到期加速房价在2季度调整。今年2500亿还款主要集中在3季度，月均还款将达到360亿，且其中6成是布局在一二线城市，具备一二级资质的中大型开发商，意味着二季度开始，开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价面临调整压力。

　　国泰君安也判断：2季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。资金链压力增大和释放将加快房价合理调整，加快中央政策面在限购、限贷、二套房贷等方面局部松动，保障消费，控制投资。

　　行业并购机会大增

　　信托到期对一些中小开发商来说是愁云惨淡的危机，但对那些有现金优势的大房企却可能是新机遇。中金报告认为，信托到期将加快行业整合，拥有较强资金实力的龙头地产公司容易获得廉价土地，进一步提升市场份额。与大型上市公司相比，无论从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等，面临更大的到期风险，其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。

　　中金报告建议投资者回避中小开发商，防守性地持有龙头及商业地产公司。中金预测，由于系统性风险不会在2012年出现，那些负债率较低、销售较好的龙头企业将明显具有防守性，建议可逢低介入。A股推荐排序是，万科、招商、金地、首开、城建；金融街、中国国贸。

　　国泰君安报告也认为，由万科等具有现金和管理优势的龙头公司进行并购是必由之路。在2012年基本面、尤其是上半年量价齐跌格局下，容易暴露风险的中等开发商信托延期支付和借新还旧能力更弱,万科等并购机会大增。

　　2012年预计到期信托规模2234亿，总还款额约2500亿，2013年预计到期信托规模2816亿，总还款额约3100亿。