自从2010年1月7日的“国十一条”正式拉开中国楼市的调控大幕以来，在一年多的时间里，陆陆续续进行了三轮调控，在每一次楼市调控政策刚出台的时候，楼市成交量和房价都会出现一些异动，然而在前期调控的时候，房价和成交量总是呈现出调控后立刻出现强力反弹的特征。直到“国八条”落地，从中央到地方，多渠道，多层次进行楼市调控，力度也呈现出前所未有的加码，楼市第一次出现了大面积的量价齐跌的局面，并且看上去短期内并无复苏的可能。

　　两会期间，温总理再度就楼市房价问题提出“三管齐下”的调控思维和手段，具体说法如下：第一，要控制货币的流动性，也就是说消除房价物价上涨的货币基础；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。在这个基础上再结合当下已经进行的楼市调控政策，楼市房价想要像以前那样成功逆势反弹，难度相当大，短期内几乎不太可能。经过这段时间的调控经验积累和总结，相关政策和手段已经呈现出明显效果，调控政策也出现了系统化和成熟化的特征，只要能够得到较好的贯彻执行，楼市步入良性发展轨道也非难事。

　　楼市成交量的全面低迷，日子最难过的自然是楼市开发商，在过去中国楼市的黄金时代，开发商只要有关系拿地和贷款，基本上不用担心销售问题，利润超高，说躺着赚钱一点儿都不夸张，至于经验管理水平方面在他们看来就如同笑话一般。现在房价尽管出现了下跌势头，但总体而言仍旧处于高位运行状态，不过由于限购令的存在，即使降价房子也一样卖不出去，不能成功将手头的房子转化为现金是开发商的大忌，短期内尚可凭借过去的盈利现金储备支撑，可怕的是限购政策和其余的调控政策看起来遥遥无期，一时半会儿根本没有要结束的迹象，这才是开发商头痛的问题。

　　大限购的背景下，有钱同时又有购房资格的人数量有限，为了争夺这点仅存的楼市购买力，开发商之间将会出现降价竞争，毕竟谁熬不过这个楼市冬天，就意味着谁将会破产被兼并，而且可能永世不得翻身。尽管开发商降价的花招很多，不管是打折还是调低开盘价，本质上都一样，就是为了吸引购买力入市，房企之间争夺购房客户的战争已经悄然打响，谁赢得了客户谁就将获得更多的生存机会。

　　对比而言二手房市场则保持着相对稳定，这是因为限购令下业主的惜售心理更为严重，并且他们持有房产的成本不高，有足够的资本等待楼市的复苏，除非新盘价格大跌，对其形成倒逼效应，从而促使二手房市场也进行降价。

　　如果调控继续的话，这种情况并非不可能，因为楼市泡沫严重，新盘大降价的话，依旧还是有利可图，但是业主持有的房产价值就会出现高度缩水的情况，而且居民会倾向于购买新房，二手房租赁状况一旦遭遇打击，房产现实租金收益和预期房价收益同时黯淡，价格自然会按照市场规律回落。

　　房价坚冰已经开始消融，降价效应将会从新盘市场逐步扩展到二手房市场。在调控的影响下，楼市已从卖方市场悄然向买方市场转变，有资格又有资金的购房者拥有绝对主动权，既可以在大量的房源中选择优质房源，也可以在房价方面进行压制。对于当下的购房者来说，按兵不动是个不错的选择，在居于优势的情况下，随着调控时间的推移，房价走势将会更利于购房者，不到政策结束的临界点，房价将保持下行趋势，无力出现反弹。

　　（作者：潘涛）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。