国八条定调以来，各地楼市调控细则纷纷出台，全国楼市在短暂的疯狂成交之后立刻陷入了大面积的成交冷冻状态。由于这一轮楼市调控当中，限购令基本覆盖了全国主要的大中城市，这是中国楼市资金的主战场，遗漏的区域很少，不仅楼市投资和投机资金受到了挤压，甚至连一些刚需也被抑制了。相对于前几轮调控的观望潮，现在是彻底的冷冻潮，不是想不想买的问题，而是能不能买的问题，没有购房资格的话，哪怕你握着大把的钞票，在限购范围内也无法买到你想要的房子。

　　在当下的调控基调之下，地产开发商遭受多方面夹击，处境相对较为艰难，尽管有过去楼市高潮时的盈利作为过冬资金储备，尽管相信楼市房价在不远的将来还会逆转，但是这个调控下的楼市冬天并不好过。

　　首先从楼市购买力的角度看，在以前的楼市调控当中，限购规则的范围有限，力度也有限，因此楼市的主要问题还是房价问题，不管成交量冷冻到如何程度，实际上还是有着大批手握资金的购房者潜伏在楼市里等待时机下手，开发商只要缓过气来，一降价就能立刻拉动销售量回升，这点从前几轮调控后期楼市的反弹回暖形势就可以看出来。这轮调控不一样，限购力度陡然加码，楼市潜在的购买力暂时被彻底冷冻，不管你是否有钱，只要你没有购房资格，那就一切免谈，即使偶尔有些旁门左道的歪招来绕过限购令购房，一是人数有限，大多数人还是不愿意冒这样的风险；二是风险过大，成本过高，为了获得购房资格走歪招的话，需要不少钱，还可能遭遇调查。在这样的情况下，楼市购买力无力反弹，只要限购令不退出，那就意味着楼市基本上不可能回阳。

　　其次从开发商的资金角度看，第一几乎所有的房地产开发商都是负债经营，而且由于过去几年的楼市高潮，开发商大力扩张市场和业务规模，负债规模也就随之增大，此时政府为了抑制通胀连续几轮加息，这样的话开发商从银行融资贷款的成本也不断提升，需要支付的利息增加不少；第二政府为了控制地产经济的风险，也是为了配合抑制通胀，开始紧缩银根，尤其是对房地产行业的信贷进行严控，这样一来，地产商想要从银行系统获得资金周转的难度就大大增加了，只能转向成本更高的海外融资和私募基金；第三楼盘项目销售持续低迷，并且短期内无力复苏，这样一来投入的资金和回收的资金的时间差被无限拉大，没有稳定的销售，也就没有稳定的回流资金，通常这条渠道是开发商保持现金流的最好途径，目前也被卡死。从以上三个方面可以看出，开发商是资金链危机严重，只要调控持续半年以上，开发商的现金储备被消耗掉的情况下，将会出现严重的资金危机。

　　面对这样的窘势，开发商照样还是要努力争取楼市中尚存的部分购买力，尽管比例不大，但是能够帮助开发商较好的消化存量房源，为了争夺这部分购买力，唯一的方式就是降价，公开降价的话，肯定会引起前期购房者的反感甚至纠纷。打折是较为隐蔽和现实的途径，目前在北京、上海等一些城市打折潮已经开始暗暗涌动，目的就是为了吸引符合条件的持币观望者入市，楼市暂时已转入买方市场，开发商之间的竞争会促使折扣加大，从而导致房价拐点出现。尽管房价拐点出现，受益的还是城市户籍人口，楼市并不会因此出现大的逆转，楼市的走势还得看调控的基调。

　　（作者：潘涛）

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