上海市中心区域的商业地产投资价值已被充分挖掘，同时受土地限制，已进入发展瓶颈期。相反，随着城市中心的外移，外围区域的商业地产逐渐进入全新的发展时期，投资机会显现。

　　外围有机会

　　外围区域商业地产投资价值正慢慢凸显出来。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，针对上海市的商业地产而言，一直是市中心的商业相比外围区域的商业地产更具有投资价值，最主要原因在于市中心人流相对较大，并且交通生活配套相对成熟，故而能够得到持续稳定的收益。

　　但这种现象已经出现了变化。陆骑麟分析指出，针对与目前的商业地产项目分布情况而言，尤其是商铺，几乎都以外围区域为主。他说：“这主要由于市中心的发展受到土地的限制，已经进入了瓶颈，而随着城市中心的外扩，城市化进程的加速，外围区域的商业项目已经进入相对集中的供应时间段。”

　　其实根据上海的整体商业规划情况来看，外围区域也是其发展重点。在《上海市商业网点布局规划纲要（2009－2020年）》（以下简称“规划纲要”）中，在中心城以外地区，也要形成“新城、新市镇（社区）、中心村”三级商业网点体系。

　　遵循四大投资原则

　　外围区域的商业地产服务对象，最主要还是针对区域内的社区居民为主，因此社区的是否成熟很大程度决定了商业地产的投资价值，此类商业项目很容易受到区域规划的落实、产业结构和人口导入等综合影响。因此在外围区域投资商业物业，要讲究技巧。

　　依据规划选区域

　　规划决定发展前景，因此在外围区域一定要注重规划。

　　据了解，“规划纲要”明确了在上海中心城以外地区，将形成嘉定、临港、松江、闵行、宝山、南桥、金山、青浦、城桥9个郊区新城。新城级商业中心的能级等同于中心城的地区级及以上的商业中心，规划建设形成集行政办公、商务、购物、文化娱乐、旅游观光等功能为一体的综合性商业中心。

　　时间节点要把握

　　专家表示，在外围区域要把握好时间节点问题。

　　陆骑麟表示，如果进入时间过早，则要承受过高的时间成本。就比如嘉定新城开发完全处于刚刚起步阶段，其商品房开发也刚刚开始，那么在区域内投资商业项目的话，至少需要等待5年以上的时间，其人口才能慢慢导入。但如果过晚，则会错失低点入市的时机。

　　物业选择也重要

　　在外围区域投资，对于物业类型的选择也很重要。

　　专家表示，相对来说，商铺比较保险。对于新兴人口导入社区，需要相应的商业设施满足当地居民的购物需求，因此选择商铺是可行的。此外，建在外围商务园区内的办公楼，也值得考虑。高力国际办公楼服务租户代表、华东区董事王嵘亮表示，随着交通网络基础设施不断改进、配套设施的不断提升（购物中心、酒店、娱乐设施），以及当地政府提供的税收优惠政策等，加之其租金更具竞争力，未来外围商务园区会受到更多投资关注。而市中心区域办公楼租金水平的持续上涨，也将会促使更多的企业选择此落户，如漕河泾开发区浦江高科技园等外围商务园区受到市场关注，就是明证。

　　价值低估机会多

　　另外，投资者还要学会寻找价格低估区域。

　　陆骑麟表示，对于外围区域的商业地产，人口能否直接导入并且沉淀消费是影响最大的。如当初的松江新城，现在的嘉定新城和罗店新城等，预期的规划还是相对较高，政府也对区域人口规模也做了具体的规划，但是对这些规划的人口的导入所采取的措施却相当不利。如松江新城，从开发至今已经10年左右的时间，由于区域内人口已经聚集到一定程度，同时具有产业支撑，因此这个区域的商业地产的价值应该是被低估的。

　　（作者：甄爱军）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。