文前提要：以大卖场加酒店或是写字楼为核心组合的商业综合体，将逐渐演变为以零售商业为核心的商业形态，从而完成其从“2G”到“3G”的变迁。在这种变化过程中，投资者不妨紧紧抓住零售业态这个主线来进行投资。

　　商业配套进入“3G”时代

　　以体验式商业为核心的商业配套形式，将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。而对于投资者来说，则是如何顺应这种变化，从中寻找到更多的投资机会。

　　何谓的“3G”时代商业综合体？如果将大卖场加酒店或是写字楼为主要组合形式的传统模式形容为“2G”时代商业综合体，那么，随着大型居住社区的发展壮大，带来的直接影响就是人口数量大规模聚集以及消费需求的改变，从而对商业形态提出了新的要求。也就是说，在此基础上的升级版商业配套，可以视为“3G”时代商业综合体。

　　与传统相比，“3G”时代商业综合体最大的不同在于注入了体验式商业业态，商业零售的核心作用更加明显，同时在一定程度上出现了“去大卖场”趋势；此外这种商业综合体更为注重与公共交通尤其是轨道交通的接驳紧密程度。

　　洲联集团（WWW5A）总顾问刘力表示，此前很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是“花瓶”，要么是为了迎合其它物业的销售，要么只是满足内部其它物业的配套功能。但是随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，取而代之的是零售商业为核心的综合体日益增多。

　　刘力认为，产生这种转变的根本原因在于酒店和写字楼这两种物业类型所承载的业态已不再适合商业综合体的发展需求。在奢华酒店市场已相对饱和的情况下，商业综合体的定位不再适合经济型酒店进驻。而同时写字楼有高端化专业聚集的趋势，与商业综合体的形式也有冲突。这样的变化在上海已经有所反映，如位于上海闵行区的南方购物中心西侧，就建造了一座总建筑面积达6.4万平方米的友谊商场项目，业态则主要以零售业为主，主要销售国际二线品牌为主的服饰、钟表等。

　　另外一个值得注意的变化是“去卖场化”。卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功，这样的案例比比皆是。但随着大卖场在国内布局的完成，已再无新开大卖场的空间，尤其是市中心区域，更是无法容纳大卖场，因此新开的商业综合体中，不再考虑这种业态。

　　商业综合体与共同交通直接的接驳也变得更为紧密。刘力表示，随着城市基础设施建设的新一轮高峰，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，其意图也非常明显，就是分享公共交通的人流，做足地块价值。

　　商业地产更受追捧

　　而从宏观层面来看，商业地产必将因为楼市调控而更受投资者关注。

　　“新八条”的出台，对投机性和投资性需求会形成严厉打击。据汉宇地产市场研究部近日获得的门店反馈来看，包括“限购”、“二套房首付六成”和“全额营业税”的具体措施，对房产投资有着巨大的影响。

　　具体来看，新“限购”政策对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，新“限购”政策实际上已经剥夺了投资性需求的购房权利。“二套房首付六成”、“全额营业税”以及房产税试点等具体措施，使得房产投资在交易、持有等环节的成本都大幅上升，这在很大程度上也能够抑制投资需求。

　　专家分析认为，宏观调控力度的加大，商品住宅投资已无多少机会，这迫使部分社会资金寻找新的出路，商业地产势必成为新的出口。这种变化其实在去年已经得到体现，2010年商业地产销售面积、销售额增速均高于市场平均水平。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商业营业用房增长29.9%，较住宅销售面积要高出20个百分点；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商业地产增幅更是高达46.3%，比住宅高出近32个百分点。

　　掘金“3G”商业综合体

　　针对商业综合体的发展趋势，投资者应调整自己的投资策略，顺应变化，从而让投资收益最大化。

　　专家表示，投资者需要把握的总体方向是选择适合零售类业态的商业物业。上海五合智库总经理邹毅表示，目前还有部分商业综合体在规划中考虑了酒店和写字楼物业，从大的发展趋势来看，这两种物业的功能将会偏离商业综合体的定位，从而沦为“配角”，这无疑会影响到其投资收益。而随着零售类业态在商业综合体中地位的加强，其租金水平会不断走高，进而影响到物业本身的价值，因此零售类商业物业的发展前景要好于酒店和写字楼物业。

　　当然，对于区域商业特色的研究也不能忽略。邹毅指出，区域特色商业可以吸引消费者购物的倾向，以形成比较优势，有利于消费者进行比较和选择，因此具有利润的提升空间。这种消费者的偏好倾向决定了这是商业地产的一个发展方向，区域特色商业在消费者的强烈偏好下可以形成对区域商业地产的有效需求，因此区域特色商业是商业地产的一个发展方向。但如果商业物业的定位与区域商业特色不相符，便无法吸引到消费者前来消费，从而影响到物业本身的升值潜力。

　　而对于运营商的管理水平也应该有所了解。邹毅表示，商业综合体是否具有强大的竞争力，这在很大程度上与运营商的管理水平有着极大的关系。可以肯定，对于管理水平一般的团队，想要成功运营一个商业综合体，其难度相当大。邹毅建议，投资者应该尽量选择与具有丰富管理经验的团队合作的商业综合体投资，这在一定程度上能够降低风险。

　　铺位的好坏也会影响到投资收益。商铺的位置可决定其人流量的大小，而这是决定铺位经营好坏的关键因素，有专家建议在选铺时应该提前考虑人流量因素。“3G”时代商业综合体与公共交通之间的联系会更加紧密，因此投资者在选铺的时候可以事先考察轨道交通站点的设置，同时结合商场内部空间设置，在对人群移动的形式进行预判之后，挑选人流量最大的区域。对于商业综合体中街铺的选择，也要考虑这方面的因素，尽可能选择与公交站点接驳最为紧密的区域，或是人群流动过程中的必经之地。

　　（作者：甄爱军）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。