6月1日起，北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》将正式执行。从此以后，北京“商改住”项目将不再有增量，这种“稀缺性”使得“商改住”项目正上演最后的疯狂。业内人士表示，禁止“商改住”，意味着决策层对房地产调控的升级正在进行中，另外，当商住项目面临“清退”时，养老地产、旅游地产是否在这场用地性质的波以上能否能“全身而退”也备受瞩目。

　　“商改住”正在上演最后的疯狂。丰台区马家堡东路的“7克拉”商业地产项目售楼处，销售人员表示，4月份开的盘，LOFT户型基本售完，二三十平方米的小户型也已经基本的卖完，只剩下一些五十多平方米的平层，虽然在售的项目是50年的办公楼盘，但因为价格相对较低，并且北京已经出台相关政策，这种楼盘以后就再也找不到了，具有一定的稀缺性，现在不买以后就买不到了，因此销售很火爆。

　　限购后商业地产火速被炒热。自2011年2月16日，北京市公布房地产调控的细则“京十五条”之后，不能提供连续五年纳税或社保证明的非京籍居民暂时失去了购买北京住宅的资格。“限购令”打压下北京住宅市场火速入冬，但同时，商业地产也火速被炒热。日前，SOHO中国在网上拍卖的多套商业地产，纷纷被买家以“政府最高限价”买走，此前一直处于边缘状态的“商改住”项目自此成为刚需市场的“香饽饽”。相关统计数据显示，春节后，“商改住”项目较集中的区域，二手房的成交量非常大，截至4月份时，二手“商改住”产品的需求量已占北京二手房市场整体需求的近三分之一。

　　从屡禁不止到彻底禁止，房地产调控正在升级。事实上，北京的这种清理商住LOFT、酒店公寓的动作早在5年前就有了，只是在利益的驱使下，商住项目屡禁不止。近日，北京市住建委等5个部门联合出台《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》，终断了商住两用项目的“财路”，《通知》规定严禁商用物业改为居住用途等违规行为。今后，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间，以防止有人擅自改作住宅；若开发商将商用单位，分成多个房屋当住宅出售，将不能办理房产。事实上，将商业地产设计成“公寓”或是“开间”以及LOFT等适宜居住的户型，早已是开发商“曲线入市”的基本手法，此次严禁“商改住”，主要是规定不能擅自的改变用途，尤其是将商业项目改为住宅项目，未来该政策执行后，“商改住”难度增加，在一定程度上已达到清理商业地产的门户的作用。

　　北京的做法或许将成为其他城市借鉴的范本，那么，旅游、养老地产将如何界定更为业界关注。以海口为例，海口首先打算用具有商业性质的旅游地产打“限购”的擦边球，其设想发展的产权式酒店，其本质与北京的商住两用项目所差无几。另外，近几年摸索中发展的养老地产，其用地性质面临着与旅游地产类似的问题。商业模式运营的养老地产，与普通住宅的租售方式相去甚远，长期持有带来的资金压力，使得“销售+持有运营”的模式更适合开发商。只是，用地性质的问题同样无法回避。当商住项目面临“清退”时，养老地产、旅游地产能“全身而退”么？

　　（作者：沈定）

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