日前，海南省三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查出炉，数据结果显示，三亚市商品住房空置率平均高达近85%，尤其是拥有稀缺海景资源的三亚湾、大东海等片区商品住房空置率达到95%左右。业内人士认为，这与海南房地产单一产品结构以及外向型投资方向有关，解决空置率问题亟需对海南房地产理性定位。

　　官方调查，空置率平均到达85%，最高竟然到达95%。今年春节期间和6月底，三亚市房地产交易管理所市场部随机从三亚五个片区已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中，抽样调查23个项目的入住情况。调查显示，在7333个抽样样本中，6月底平均空置率为84.75%，大东海和海坡片区的空置率分别为94.26%和96.26%；即使在海南旅游度假旺季的春节期间，平均空置率也达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。三亚市房地产交易管理所市场部有关人士表示，国外的研究表明，空置率在10%以上，就说明商品房空置率严重，三亚高达百分之八九十的空置率相当惊人。

　　以三亚凤凰路上的高档楼盘小区“山水国际”为例，据有关媒体实地调查，小区里难得见到亮灯的住户，走在小区内都要用手机照明。据“山水国际”物业公司相关负责人介绍，这个小区包括多层住宅、高层住宅、联排叠拼别墅、独体别墅在内共1600余户。业主大部分来自岛外，在此购房只为休闲度假，并非居家常住。除了三亚，在海口、文昌、琼海、陵水等海南沿海市县，高空置率问题也较为突出。

　　本地人买不起，外地人不常住，房地产结构是“推手”。三亚市房地产交易管理所市场部的调查认为，三亚商品住宅高空置率的原因主要有：刚性需求不足、本地居民对商品住房需求有限、房地产三级市场不活跃。三亚85%以上的房子卖给了海南岛外客户“候鸟”族和投资性购房人群，惊人的空置率说明，三亚楼市具有投资性为主要需求的市场特性。目前，海南房地产开发以住宅地产占绝对主导，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又卖给了岛外人。海南地方经济水平不高，本岛居民的收入不高，消费能力有限，以岛外市场为主的资源导向型房地产开发带来的高房价，更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。

　　海南房地产亟需理性开发和定位。业内专家表示，应改变海南以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，以本岛常住型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。同时发展分时度假等度假型居住地产，增加度假地产的流动性，促进度假地产资源的交换使用和重复利用。当然，盘活空置房则需要政府、房企、业主合力“解困”。

　　（作者：沈定）

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