为了房产租赁市场的进一步发展和完善，《上海市居住房屋租赁管理办法》将于10月1日起施行。新的规定和举措会带来怎样的变化，又能否有效地执行？

　　《上海市居住房屋租赁管理办法》（下简称《办法》）将于10月1日起施行。那么，新的“办法”究竟会给我们租房或出租房屋带来哪些变化，一些新的规定又能不能切实有效地执行呢？

　　几大举措齐出击

　　在日前举行的市政府新闻发布会上，上海市政府法制办副主任顾长浩介绍了《上海市居住房屋租赁管理办法》一些主要内容。

　　对于出租条件，《办法》的规定更加注重出租房的安全问题。用于出租的居住房屋必须符合两方面的规定：一是要求出租房屋的结构及附属设施应当安全、牢固，具备供水、供电等必要的生活条件；二是明确了违法建筑、危险房屋、改变用途的房屋以及不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等，不得用于出租。

　　在加强承租人利益的保护方面，针对以往出租人随意调整房屋租金的现象，《办法》对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制：租赁期限为1年或者1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整1次租金。

　　针对频频出现的不良“群租”现象，《办法》也做出了新的规定。明确了“最小出租单位”，规定必须以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，同时强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住。《办法》同时明确“最低人均承租面积”，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米。

　　逐步健全更完善

　　可以说，《办法》从4月的征求意见稿开始，本着解决日益发展的房地产租赁市场的问题、矛盾，从民意民愿出发，制定了更为合理、明确的相关规定，使得还不够规范的房地产租赁市场得到了进一步的发展和健全。然而，新的规定在实际操作中也一定会遇到许多新的问题。

　　比如登记备案就是一个难点。对此，21世纪不动产上海锐丰法务总监尹新民新民认为，作为租赁合同的法律主体承租者和房东有义务按规定进行备案登记、中介方也有义务配合双方完成备案登记，但非合同主体的中介方无法替代承租者和房东做出备案登记行为。因此，若有承租者和房东不配合进行备案登记之时，将相应处罚放到中介方上就显得不合理。此外，《办法》中对备案登记的费用承担未作明确规定，可能在执行中会产生争执。上海中原也认为，目前租赁双方特别是出租方都对没有足够的动力去执行。本身出租方对申报备案就抱着“多一事不如少一事”的姿态，而且申报备案之后就涉及到了纳税的问题。现行体制的遏制效用依然强过鼓励，意见稿对此并没有更明确和进一步的人性优化。

　　尹新民进一步说：“《办法》规定居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。这当然是对‘群租’现象的一种治理。然而，考虑到企业主的实际情况，既然非居住用房屋不能租赁，物业管理区域又不能租赁，那企业主该去哪里找合适的集体宿舍呢？这也是缺乏了一定的引导。”

　　此外，对于“群租”与“合租”的概念界限不够清晰，这在具体的执行过程会产生不小的矛盾，相关规定应该对进一步地细化。

　　（作者：徐卓航）

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