楼市第三轮调控的大幕实际上已经悄然开启，限购的城市高达70多个，限购令在抑制了炒房投机行为的同时，对一些投资性购房家庭也产生了不良的影响。在城市里，有些家庭尽管拥有两套房，但是并不代表其没有改善型或者投资型需求，但在限购令作用下，这些家庭必须想办法优化家庭房产投资结构，实行置换型置业策略，出售并不符合自身需要的房产，转而购入更适合生活需要和投资理财目标的房产。在卖一买一的置换置业过程当中，还是有一些要点需要注意的。

　　要点一：咨询相关部门了解政策限制，尤其是涉及到办理房产证或者过户方面的限制。尽管出台了限购令细则的城市高达几十个，但是每一个城市在具体的限购令详细规则解释方面却有着一定的差异，在有些城市，卖一买一是被允许的，只要家庭房产总套数符合限购令的要求，就不受限购令的限制；但在有些城市，并没有明文的规定，购房者就必须就相关问题咨询当地房管部门，因为置换置业一定会涉及到办理房产证和过户的问题，若是在这两个问题上卡了壳，就会对整个置换置业计划产生非常不利的影响。

　　要点二：关注房贷政策变化和要求，多做几手准备。在实行置换置业计划的时候，有些情况还是需要涉及到房贷的，目前商业银行和公积金房贷政策变化较大，首付成数、利率、审批要求等可能都会随着国家楼市调控大政而出现较大变化，因此置业者必须提前做好规划，预防意料之外的情况发生。最可能遇到的房贷不利情况有：房贷审批不下来、首付成数提高、房贷利率成本提升等，置换置业者必须对可能发生的不利情况做好充分的准备，别到时候慌乱，甚至导致规划混乱，最终造成不必要的损失。

　　要点三：签订买房卖房合同时，一定要将可能遇到的情况设置成具体条款写入合同，制定出合理的解决方案，以绝后患。不管是买房还是卖房，不管是跟房产中介签合同还是交易双方直接签合同，都不能只按照平日购房交易时的规范合同行事了，而是要将楼市调控的因素考虑进去，比如说因限购令无法办理过户导致交易不成功的话，定金或订金如何处理？比如说因房贷审批不下来或其余房贷政策变化导致不能如约履行合同时，违约责任如何界定，赔偿标准怎么定？买卖双方都要将可能遇到的情况详细载入合同或者合同附件，这是对双方利益最好的保障。

　　在新政出台前的动荡期，并非是购房的最佳时期，购房者或者售房者都没有必要过度恐慌，但要保持对当地楼市新政的关注，然后采取较为稳妥的方式来处理自己的置换置业计划，这样就能较大限度的减轻楼市新政对自身置业投资规划的影响，规避一些可能遭遇的置业限制和障碍。

　　（作者：潘涛）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。