高校周边的商圈经常被认为具有较大的地段优势，很容易做到人气火爆、卖什么赚什么。然而，“复旦南区一条街”的拆迁预告提醒了投资者，想要涉足校园商业街，也必须要因地制宜、对症下药。

　　上海华联商厦股份有限公司在2003年雄心勃勃地投资建成了多个校园生活中心，但近日，华联在复旦的校园生活中心、同学们俗称的“复旦南区一条街”传来拆除的消息，引起了商家和学生的关注。从“一条街”这八年多来的变迁，我们可以发现投资经营校园商业，其实也需要许多技巧和多方面的考量。

　　竞争过分激烈

　　“一条街”坐落于复旦南区宿舍和本部校区之间，紧靠第五、第六教学楼和食堂，附近又有教职工宿舍等居民区，是一条人气很旺的“小小步行街”。但它在管理规划上却存在着一定的问题。比如商铺定位、业态组合以及招商都显得较为混乱，并无章法，各个铺位也是各自为战，看不出整体规划。

　　于是，优胜劣汰成了商业街上商铺变迁的常态。据了解，同学们经常是过了一个假期返校，就发现一条街不少门店又变样了。西式快餐成了鸡公煲，中式简餐换了东北饺子馆，格子铺变为零食店……从店铺的转租、转让，到店面空间的分割、拼接乃至经营种类和模式的变化都让人眼花缭乱，摸不着头脑，近年来有些铺位更是一学期能换两三个店主。

　　进而，一条街的业态组合也因此渐渐被改变。前一阵媒体报道也反映高校周边实体书店由于租金上扬、网络冲击等导致经营困难，甚至有老牌的庆云书店改成了单衣铺。有校友表示：“当年一条街算上周边区域能有大小18家书店，如今却只见遍地的奶茶铺。”

　　发展空间较小

　　实际上不仅仅是书店，不少从一条街建成就一直做到今天的商铺都面临着经营中的种种难题，这也反映了校园周边商圈的发展空间比较有限。商铺专家姜新国指出，紧邻校园甚至在校园内的商业街主要面向学生，但学生的消费能力有限，且主要是课余的一些饮食和休闲，前景并不大。

　　像是价格偏高的圆缘园茶餐厅，虽然环境舒适，但学生们往往也只会点较为经济的简餐，或是点一些饮料茶水打牌消遣，人气一直都说不上很旺，经营了六七年最终还是换成了低档的火锅店。但学生又怀念圆缘园的便利和定位，火锅店开张后毫无人气，没几个月又空置了。

　　智慧商业

　　复旦一条街走到今天，繁荣的背后也面临着诸多问题，现在又迎来了拆迁的命运，这就提醒我们在涉足校园商圈时要考虑到类似的风险和变数。

　　同时，街区周边常年出没的大量各色流动摊贩也对一条街的商业产生着很大的影响。鉴于学生的消费模式、寒暑假淡季等特定因素，整个商铺的经营和定位都应充分考虑到相适性。如一条街的毛毛书店中午才开门经营到午夜，寒暑假停业，这显然并不“划算”。

　　校园周边有限的土地规划也是商家们需要充分衡量的，姜新国谈到，校园周边不应过分商业化，应更多地引入学生创业型、知识型的店家，形成一种“智慧商业街”。应该说，如果学校能更合理地统筹规划，将校园文化精神融入到商业街也是一种思路。但对于投资者来说，首先分析校园周边的实际情况，给自己的经营明确定位找准方向，那才能更好地下手校园商业街这块“香饽饽”。

　　（作者：徐卓航）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。