一向被视为国内房价“风向标”的深圳楼市在10月份领跌一线城市，楼市由政策主导向市场力量主导的转变正在带来更大范围的降价。

　　在北京、上海等多个楼盘集中降价之前，房地产市场化程度相对较高的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价并引发中小房企跟进。

　　深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统数据显示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，较去年10月份的21516元/平方米同比下跌11%，成交均价同比跌幅创下年内新高，跌幅位居国内一线城市之首。

　　深圳房价跌11%

　　在限购和限价政策的双重压力下，深圳楼市在10月份开始呈现出明显的价格下跌迹象，成交量进一步大幅萎缩。

　　深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统数据显示，10月份深圳新建商品住宅市场共成交2211套，成交面积为18.35万平方米，较9月份的16.26万平方米环比下跌17%，较2010年10月份的45.68万平方米同比下跌60%。

　　成交量萎缩进一步施压房价下行。2011年10月，深圳新建商品住宅成交均价较2010年深圳全年20164元/平方米的成交均价，整体下跌4%。

　　早在今年5月，中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。

　　中海地产降价引发一轮楼市冲击波，周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部分开发商被迫采取跟进措施。与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元。

　　在全国一线城市房价整体松动的10月份，深圳再度领跌。广州国土房管局阳光家缘网站数据显示，10月份全市十区二县一手住宅成交均价从上月11969元/平方米下滑至11798元/平方米，但与去年同期11695元/平方米相比依然微涨1%。

　　根据佑威房地产研究中心统计数据，10月上海商品住宅成交均价为21302元/平方米，较去年10月的21884元/平方米同比仅下跌3%。

　　北京房价在10月份同比跌幅也十分有限。根据亚豪机构统计，2011年10月北京商品住宅成交均价为20569元/平方米。而去年10月北京商品住宅成交均价为20030元/平方米。相比去年仍同比上涨3%。

　　楼市库存需一年消化

　　实际上，相对于房价统计数据而言，深圳部分楼盘项目的降价幅度更加明显。世联地产华南首席分析师曹取在接受《第一财经日报》采访时表示，总盘子较小导致价格波动剧烈，是深圳楼市的明显特征。

　　根据上述官方或机构数据统计，2011年10月，北京商品住宅成交面积54.92万平方米，上海成交45.7万平方米，广州成交面积62.8万平方米，而深圳成交18.35万平方米，成交面积仅仅相当于北京的33%、上海的40%和广州的29%。

　　10月份以来，深圳知名度较高的降价楼盘莫过于10月18日再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元，400套房源5天内售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。

　　而南山区的桑泰丹华府，此次三期的入市价格较此前一期则直接下降了两成，对于前期业主，开发商同样选择了略显大方的“全额补偿”的方式。

　　与上述两个直接进行降价补偿的项目相比，深圳多数楼盘仍以打折促销或低价开盘为主。招商地产旗下的果岭花园项目，带装修售价由预计的1.8万元/平方米下调至1.4万元/平方米起，开盘减10万另外享受九五折，这一价格相当于在政府片区限价基础上每平方米直落了6000元。

　　招商地产有关负责人向本报表示，市场整体仍呈现“价跌量滞”格局，这种背景下公司接下来仍要继续快速销售，新盘以低价入市。

　　万科在深圳的金域缇香将于11月推出均价万元左右的精装修房源，万科公园里推出的16000元/平方米房源，相对周边同等品质房源均有明显的价格优势。

　　不过，购房者观望格局依然浓重，深圳楼市成交深陷低谷。而由于市场在推盘高峰情况下依然反应冷淡，开发商推盘积极性降低，10月份深圳共推出27万平方米，环比上月减少37.6%。

　　有机构预测，深圳11月将会有19个住宅项目开盘，考虑到实际推盘的节奏最终会进入销售的项目估计在10个左右。

　　根据深圳中原市场研究部的观点，目前政策难有松动，年底资金压力更加明显，楼市成交持续低迷，这在一定程度上刺激了开发商加紧出货，后市新房成交量将会上升，成交价格将随着大规模的调价策略而有所下降，并且降价的范围将继续扩大。

　　万科董秘谭华杰向本报表示，此前的经验表明，深圳二手房跌幅将超过一手房。中原地产统计显示，10月份深圳二手房成交面积为18.35万平方米，环比跌6%，而成交均价为21077元/平方米，环比下跌12.3%，超过一手房。

　　曹取表示，近几个月深圳的中海康城国际和塞纳时光、水榭春天三期、招商观园和招商果岭花园、桐林城市广场等项目，其价格低开幅度均超过10%以上，花半里等个别楼盘项目降价幅度则超过30%。

　　由于市场消化速度缓慢，深圳楼市库存量也不断累积。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售总面积219万平方米，可售套数为23436套。如果按近8周来深圳全市新建住宅每周平均476套的销售速度，目前库存的新房消化时间约为一年。

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。