“京十五条”被称为楼市最严厉的调控政策。3月29日，北京市的政府发出通知，明确提出今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降，首提“降”字的北京，在“涨声”一片的各地房价控制目标下备受好评。日前，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价以19679元/平方米的数值环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

　　成交量回落主要是投资投机性需求被有效挤出。数据显示，目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%，进而导致北京商品住房市场成交量持续回落，投资投机性需求被有效挤出市场。但是，市场成交的骤降并不会立即作用于在售楼盘的价格，日前据搜房网的数据监控中心在对北京313个楼盘的统计调查后发现，限购令之后，北京仅有28个楼盘降价或加大促销力度，变相调价仅占近8.9%；52个楼盘涨价，或降低促销力度，曲线提价占比为16.6%；其余233个楼盘，政策高压下，定价策略纹丝不动，占比高达74.5%。

　　新建商品住房成交均价19个月同比首现下降。日前，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价以19679元/平方米的数值环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。以交易活跃的热点区域价格为例子，今年以来，大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区交易十分活跃，3月份，上述四个成交量占全市总成交量的七成以上，其推出的住房产品主要是中低价位、中小套型商品住房，单套总价在200万元以下，150万元左右居多，100万元以下也占很大比例。

　　开发商资金链紧张促使开发商“以价换量”。专家表示，根据此前的调研，影响房价的核心因素是开发商的资金量，而此前北京市开发商的资金70%-80%来自银行融资及市场回款。调控政策叠加再次加息，购房者的购房成本继续增加，且各银行的贷款额度收紧也使得购房者能够得到的优惠利率大幅缩水，相比去年底目前的购房贷款利率成本已经接近翻倍，成交量迅速下降，开发商的回款速度受到影响。加之银行贷款的紧缩，让一些开发商不得不开始积极适应市场，通过以价换量的方式解决现金流问题，最终促成价格的下调。市房协最近一个多月来的监测显示，一些楼盘降价后签约率显著上升，这会造成很强的示范效应，使得更多房地产开发企业跟进降价。另外，专家分析，去年下半年北京供应的大量土地特别是近郊区的热点新城房源开始增加供应，也使得市场刚性需求得到稀释。

　　北京未来或现明显降价的新房项目。专家预计，由于房地产价值的70%以上是由位置决定的，所以打折促销等价格松动现象首先从远郊区县开始，是非常正常的市场现象。北京将很可能在二季度的后半段出现部分明显降价的新房项目，而对二手房市场的影响也将逐渐明显。但对于城市中心区的楼盘，价格变化应该不会太明显。

　　（作者：沈定）

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