不少人买卖房屋时会动些“歪脑筋“来变相增加自己的实际住房面积。比如买进时，把平日里无人通过的消防通道私自划入自己的住宅范围内；卖出时又能以此为卖点，图个好价钱。但这种违法行为终究还是会搬起石头砸自己的脚。

　　2009年下半年，一心想要在上海市中心区域购买一套120～140平方米的三房两厅住房的陈佳妮接到了中介的电话，说眼下刚放出来一套“笋盘”（指性价比特别高的房子）：虽然这是一套产证面积写着92.31平方米的两房两厅，但却另外拥有不计入产证面积的50多平方米的套外阳台面积，实际面积有140多平方米，而它的售价却要比这一小区其他140平方米的正规三房低100多万元。同时由于产证面积小，实际税费负担也大为减轻。

　　欢欢喜喜买入“笋盘”

　　看过房子后，陈佳妮表示十分满意，11月23日，她与房东孙琦（化名）便在中介的居间下签署了购房合同，双方在买卖合同中约定该房建筑面积为92.31平方米，房地产转让价款为390万元；该房地产内固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均包含在房价内转让。

　　随后没多久，双方又签署了《变更协议》约定将附赠设备条款内容更改为：该房产内的固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均不包含在房价内，陈佳妮愿意以现有装潢、橱卫设施及附属设施、设备另行补偿孙琦118万元。从合同签订日（包括之前的定金）起至2009年12月22日，陈佳妮支付了全部房款508万元，双方遂前往交易中心办房地产买卖交易手续。“事实上，这部分后来多出来的补偿金主要就是折价买下那50多平米的套外面积的，否则光是那些装修家电怎么可能要这么多钱呢？”陈佳妮事后表示。

　　买家反悔告上法院

　　就在这笔貌似“双赢”的交易结束没多久，陈佳妮正在给刚刚获得产权的新房做装修时，意外地被物业公司告知：她擅自在消防通道堆放橱柜、安放水斗等物品，更换消防通道门，已违反了消防通道的使用规定，要求陈佳妮立即停止诸多违规行为，将消防通道恢复原状。为此，陈佳妮多次向孙琦交涉要求退还部分房款，均遭拒绝。无奈之下，2010年3月，陈佳妮便把卖房人孙琦告上法院，要求撤销双方的《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》；返还购房款508万元并赔偿各类经济损失25万余元。

　　陈佳妮起诉称，当初看中该房屋除了室内面积92.31平方米外，该房有个阳台可以全封闭作室内空间使用，且原业主已经进行了装修，并保证这些使用部分没有问题，因此才决定购买。然而在装修中她才获悉，该套外阳台看似有50余平方米，但部分套外面积属消防通道不能占用，她认为卖房人孙琦在交易中存在严重虚假陈述，导致自己产生错误认识，故要求撤销双方的买卖合同，返还购房款并赔偿损失。

　　法庭上，孙琦辩称，自己92.31平方米的房子当初在市场上就值508万元，这个成交价跟所谓的50平方米套外面积没有关系，是陈佳妮自己产生了误解，应由她个人承担责任。“你买房子，没看过产证吗？不知道阳台那里是消防通道吗？没错，我是说过消防通道可以用，但没说过那部分面积有产权。现在交易都结束了，凭什么说反悔就反悔呢？”

　　中介证言澄清真相

　　但陈佳妮认为，自己本身就是想买三房两厅，当时中介也是将这套房作为三房向她推荐。巧的是，该房屋的楼上及楼下均为三房户型，北面套外通道看上去也和室内房屋没啥区别，正是孙琦承诺北面套外通道可作房屋使用，自己才以高于市场价100余万元价格购买下。现在事实证明，这部分套外面积无法做住房使用，那么当时的购房价格就显然高过市场价，且交易中存在重大误解。

　　为了证明自己的说法，陈佳妮还找来了当时的中介出庭作证。据该中介人员介绍，当初陈佳妮要买的是三房户型，而房东孙琦确认该房套外通道可以作房间使用，即产证面积小、实际使用面积大，中介也正是以此为卖点向陈佳妮推荐该房。中介表示，当时该房所在小区的三房户型售价在600多万元，该房屋房价为508万元，陈佳妮正是基于这样的考虑而选择购买该房。

　　孙琦则认为，在合同中并没有使用北部消防通道的承诺，且消防通道可以使用，并不能理解为当房间使用，而中介的说明含糊不明确，无法证实是自己说法，造成了陈佳妮的错误判断。

　　退还房款获赔10万元

　　审理中，法院召集双方对该房屋进行实地查看：该房为两房户型，厨房处有一出户门，通往套外北部消防通道。该消防通道面积约30～40平方米，在西侧通往邻楼平台处有10多平方米使用面积，西往东侧有通道至东门消防楼梯。因该户型楼上及楼下均为三房户型，故该消防通道除北面阳台未封闭，其余部分均封闭，消防通道内做过装饰装修，铺设地砖、吊顶、安装水斗、煤气燃气具。

　　孙琦称北部消防通道内装修及物品，也是她从上家手里买下来的。经陈佳妮申请，法院委托房地产估价公司对该房签约时公开市场价作评估，结论为该房屋面积为92.31平方米，评估单价为40040/平方米，市场价格为369万多元，与陈佳妮实际支付的购房款相差100多万元。

　　法院认为，该中介人员了解当时交易，庭上陈述能证明买卖双方当时的真实意图，法院予以采纳；而房地产估价公司评估出具的报告，确定审价对象的价格客观合理。由此可知，购房人陈佳妮拟购买的是三房户型，在中介公司推荐下购买了该房屋，尽管房屋产权登记面积为92.31平米，因该房套外消防通道面积较大，且其中部分位置封闭，并进行过装饰装修，安装水斗、燃气具等物品，导致陈佳妮误以为可作为套外面积使用，才支付了比市场价格高出100余万元价款。

　　而售房人孙琦未将消防通道不能占用告诉购房人陈佳妮，存在过错应当承担责任。装修时陈佳妮被物业公司告知，消防通道不可以做室内面积使用部位，鉴于陈佳妮对该房屋状况、交易价格等方面产生重大误解未尽到注意义务，也应承担相应过错责任，法院最终判决撤销了双方《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》，由孙琦返还陈佳妮购房款508万元；考虑到陈佳妮在购房中的契税及装修中的购物损失，判定由孙琦酌情赔偿陈佳妮10万元，陈佳妮则协助孙琦把涉案房屋，变更产权登记在孙琦名下。

　　（作者：邢力）

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