我们认为未来房地产调控思路将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变，而这种变化将更有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定，降低行业波动性。预计2014年行业基本面将较2013年降温，但降温可能体现在增速上，而不是绝对数的大幅衰退。目前市场处于长短期悲观情绪叠加时期，长期担忧的是行业大周期拐点到来，短期则担心2014年需求不振以及高地价对盈利挤压。但经过2013年大幅下跌，地产股PB及相对PB均进入历史极低水平，悲观情绪已得到充分释放，2014年机会在于现实可能不及市场预期的悲观而带来的修复机会。长期来看，市场可能忽视或低估了两个利好因素的影响，一个是存量城镇化的巨大潜在住宅需求，第二个是二胎政策放开的积极影响。大企业在2014年仍有充足的推货，同时市占率可能继续上升，销售增长将具有较大确定性。2013年高地价对盈利的侵蚀客观存在，但我们也要看到房企盈利是来自房价和地价的差价，况且地价也有周期。

　　我们认为中短期悲观情绪将大概率修正，在这个位置上，2014年地产股整体趋升的可能性更大。我们推荐成长性和业绩确定性较高的开发类龙头荣盛发展、招商地产、万科A，投资者还可关注“从投资布局进入深耕收获期并积极转型资产管理”的轻资产服务类公司世联地产，以及依托大股东有望获取优势资源并具有“横琴、自贸区、国企改革”等主题概念的格力地产等。