2014年07月07日 10:37
此番养老焦虑的引发源自于保险公司行业以房养老的试点广州、北京、上海、武汉成为首批试点的城市。虽然相关保险类产品还处于研发申报阶段但对比此前银行系相关产品的备受冷落以房养老带来的争议也就成为主流。但若理性分析“以房养老”作为一种商业产品只是尝试为老年人提供多种养老收入资金来源这一探索的价值或许远高于其目前的实际意义。
案例
抵押房产后能拿多少养老金?
王爷爷拥有一套50平方米的房子按照目前广州市平均两万元左右的单价估算市值为100万元向银行抵押该房产申请以房养老业务。
据银行规定申请以房养老业务的老人或者法定赡养人必须至少拥有2套房其中1套用于抵押;贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定最高不超过所抵押住房评估价值的60%每月实际支付养老金额不超过2万元贷款期限最长不超过10年利率按照同档次基准利率或上浮执行。
因此按照60%的估值计算其贷款总额为60万元贷款10年约合每月获得5000元养老金。而对比广州市内两房的租金大约在2500元这确实比房屋出租要获得更多的现金。但是申请人实际拿到手的贷款金额要少一些因为还要负担贷款利息。在此期间有两套房的老人可以同时获得租金收益因此每月最高可以拿到7500元。
分析:这种模式适合10年之内经济负担较重并且预期将来有还款能力的借款人。比如55岁的居民未到领取养老金的年纪但是孩子正在上大学开支较大。这样的情况下可以考虑抵押房屋等将来孩子工作了自己也有养老金了就有能力偿还贷款了。从这个角度来说这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。
“以房养老”还能怎么养?
近年来北京、上海、杭州等地都先后进行过“以房养老”的尝试虽然都应者寥寥但也看出来“以房养老”并非只有抵押一种方式。
●租售换养
老人通过出租现有住房或者以大换小的方式利用差价养老或入住养老院。
●售后返租
老人将房产出售给公积金管理中心可一次性收取房款然后用手中资金重新租住该房租期由双方约定租金与市场价等同并一次性付清。租期届满如果老人还健在续租的租金全免;如老人在租期内去世剩余的租金归老人的遗产继承人。
●保障性住房养老
指政府将“空巢老人”、“失独户”和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系将老人现有住房出租或出售获得所需生存生活照料待老人去世后由保障房中心将住房收回。
外国式“以房养老”
●美国虽然美国的社会养老保障体系比较健全但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款发放对象为62岁以上的老年人。
●加拿大超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行贷款数额在1.5万至30万加元之间只要不搬家、不卖房房屋产权人不变可一直住到逝世后人处理房产时折还贷款。
●日本老龄化现象十分严重导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式适用于55岁以上的人群。
●英国有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低英国老人把本国住宅出售后可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。
●新加坡 60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构由公益性机构一次性或分期支付养老金老人去世时产权由这些机构处分“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)。
虽然看上去以房养老可以获得较为乐观的养老金收入但对于申请人和银行、保险公司等金融机构而言目前仍存在不确定性风险:
我国房屋产权70年是此类业务最大风险之一有偿续期的费用将影响产品定价和申请人的收益水平。
将房屋抵押银行获取养老金申请人需承担还贷压力贷款的利率水平波动也会影响其实际获得的养老金。
房屋的价值估算存在风险贬值或增值部分的风险及收益归属需要明确。
若房屋价值在未来几十年大幅度贬值产品收益兑现风险值得关注。
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（摘自世华财讯 2014-07-07）
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