2014年04月26日 14:50
由于住房价格持续高增长，与经济、收入和租金等指标出现较大偏离，各界对中国住房价格的认识不一。近期住房市场区域分化加速特别是部分城市住房价格下降，加剧了市场对房价走势认识的分歧。因此从新的视角出发审视住房价格，将有助于化解传统房价研究困境，并对未来住房价格走势做出科学预测。
目前中国住房价格到底有多高？
衡量住房价格是否合理通常使用住房总资产/GDP比值、房价收入比和房价租金比三大指标。住房总资产/GDP比值是宏观指标，一般认为不应超过两倍。其经济学含义并不明确，若GDP中各要素报酬率相近，则住房资产/GDP比值与房价租金比同比例变动。房价租金比相当于住房投资的静态回收期，倒数即租金回报率，一般认为应与基准利率存在对应关系。美国长期租金回报率约为5%。房价收入比反映房价是否偏离居民住房支出能力，通常采用中位数家庭收入与中位数房价进行比较，发达国家一般在3~6倍。
中国住房市场的三大指标远远超出同期发达国家平均水平，显示住房价格“偏高”。因存在大量的农村住房和非商品住房，住房总资产/GDP比值难以准确估计，保守估计已超过两倍。房价收入比和房价租金比区域差异较大，其中以平均数计算2012年的房价收入比约7.3倍。2013年末，以租金回报率代替房价租金比来衡量，目前一线城市租金年回报率普遍在2%左右，发达地区省会城市租金年回报率多在3%左右，经济发展相对滞后的中西部省会或一些中心城市租金年回报率在4%左右。
但传统指标难以有效解释中国住房价格现状，未能有效反映动态预期的影响。例如，中国住房市场三大指标显著偏高，理论上住房价格应逐步回调至均衡价格。但实际住房价格持续高速增长，导致三大指标与国际均值差距进一步拉大。理论解释与现实背离的根源在于三大指标均是静态指标。在西方成熟住房市场，经济和收入增长速度较低，长期租金和房价等相对稳定，静态指标也能较为准确地反映出市价与长期均衡价格的偏离程度。但在高速发展中的中国住房市场，动态预期对长期均衡价格的影响较大，简单套用静态指标衡量将会出现较大误差。此外，中国GDP构成、收入分配结构、住房市场结构等与西方发达国家存在较大差异，也会影响传统指标的有效性。
换一个视角来看住房价格合理性
如果存量住房面积不变，住房价格高低就取决于居民愿意持有的住房资产价值大小。而从资产配置决策来看，居民需要在金融资产和住房资产之间进行选择。居民金融资产最终通过金融市场或银行中介进行配置，可简化为固定收益类和权益类金融资产；住房资产收益具有权益类资产的特点。投资组合理论认为居民资产配置最优组合应该包含适当比重的金融资产和权益类资产，但宏观层面的居民资产配置会面临边际收益递减约束。若金融市场相对不发达，市场深度不够，金融资产投资边际收益率递减速度较快，将会制约金融资产配比，导致住房资产配比相对较高。若股票市场相对不发达，将会制约权益类金融资产配比，导致居民增加住房资产作为权益类金融资产的替代。
OECD数据表明，国家间居民住房资产与金融资产比值差异极大，但在一国内部保持相对稳定，主要取决于金融市场相对发达程度。金融市场发达的美加等国住房资产与金融资产配置比较低，大多在1左右；德法等间接融资主导的国家住房资产与金融资产配置比相对较高，通常在3左右。特别是经济、收入、价格等相对稳定的德国，居民住房资产与金融资产比值长期保持在3左右小幅波动。在西方发达国家中金融市场不发达的意大利住房资产与金融资产配置比值最高本世纪以来一直在4~6区间波动。
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（摘自世华财讯 2014-04-26）
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