前海首批出让的第三块土地日前以109亿元竞拍价再次刷新深圳总价地王的记录，这也让一再宣称不炒作房地产概念的前海陷入颇为尴尬的境地。以改革试验田为战略定位的前海被各方寄予厚望，但诸多优惠政策也难免吸引一批套利者，将前海开发视为赚取“政策红利”的资金游戏。如果不把控好地产风险，前海未来产业发展可能出现偏离规划轨道的风险。另一方面，连续两轮以内地企业为主导的土地拍卖，也凸显前海与香港之间“若即若离”的微妙关系，以庞大资金投入为支撑的前海开发无疑也给港资企业入驻加上了一道屏障。

　　从开发的角度而言，高地价的土地形式在一定程度上能够为前海带来丰厚的资金收入，为前海高端金融、现代物流等产业定位夯实基础。但与此同时，拿地成本连番高企无疑也抬升了前海地块开发成本。以出让条件来看，开发商高价竞得的土地被要求，部分办公场所需无偿移交给前海管理局。再加上建设成本不低于1.5万元/平方米，市场核算楼面价格至少要在4.5万元/平方米以上。加上前海土地开发条件门槛设置较多，未来能否打造成为产业配套发展的土地，以合理价位吸引产业入驻，发挥前海产业的聚集效应，不得不打上一个问号。

　　防止前海沦为房地产概念，这是前海管理局不断强调的底线，从产业发展基金、弹性年期到设置开工期限等等，诸多前海土地开发方案要点表明，政府正在试图摆脱“土地财政”的思维。但是，这并不会阻止地产巨头在15平方公里的土地上展开激烈竞争，22条先行先试政策使市场对前海乐观预期空前高涨，地王频现也佐证了这一事实。按照年内8-10块土地出让的节奏，前海今年土地出让收入也将接近10亿元，如果前海土地出让被高价拍卖定性，市场难免更关注的是这块区域的“土地盛宴”，这也让前海产业发展的概念趋于模糊。

　　更为重要的是，前海连续两轮土地拍卖，港资企业集体缺席，也给定位于深港合作的前海抛出难题。一直以来，前海在制度和产业发展方面都在积极融合香港的优秀经验，吸引港资入驻成为必然趋势。而此次专为港资企业量身打造的土地却难获青睐，也让前海管理局不得不反思其土地出让政策的问题所在。据业内人士反映，资金投入过大难以承受、开发成本收回不确定性以及信息不对称等问题，是造成港企徘徊在前海边缘的重要因素。尽管香港企业对前海仍抱有浓厚兴趣，但却不得不选择一个合适的契机切入，才能真正参与到前海建设中来。

　　由于承载过多调控目标，前海在最初阶段不得不限制门槛，在防控风险的初衷下却让前海开放步伐“步履维艰”。纵观历史上成功的新区开发经验，吸引财富聚集、形成稳定产业格局的重要条件，在于最大限度地为目标企业提供实质优惠。从蛇口工业区到浦东新区，企业入驻即不存在昂贵的成本限制，也没有政策不确定性的顾虑，加上开放的优惠政策与高效率的建设力度，让新区能够快速成熟起来。

　　“放水养鱼”而非“涸泽而渔”的开发模式，是前海亟需转变的思维。尽管深港双方都意识到前海将是未来双城力量整合互补的关键平台，但若延续传统开发思路，依赖土地财政单一融资方式，而缺乏过多融资创新，则深港合作未来仍难实质性启动。在业内人士看来，前海开发需要尽快摆脱“地王阴影”，适度有针对性地降低门槛，加大放开的力度和速度，同时细化优惠政策，确保金融创新等制度逐步落地，消除入驻企业疑虑，才能真正激活前海的潜力。