近两年,不少大型房企响应政府号召,积极参与到棚改中来,如万科在深圳和南昌有棚改项目,今年还打算参与北京的棚改项目;保利在海口、广西、济南有棚改项目;恒大在成都、吉林、安徽有棚改项目;绿地2013年在海口的2个棚改项目总投资600亿元。
远洋地产总裁李明采访时表示,关注一线核心城市包括城市中心地带的城市更新是未来房地产的一个主题,国家鼓励棚户区改造,加快城市更新,对房地产公司来说寻找新的发展机遇和新的发展资源至关重要。“国家这次把危房改造纳入棚户区,实际上给了一个重大的政策,相当于国家棚户区的政策完整了,有了支持政策,土地也有了,剩下的就是资金问题了。”他说。
李明介绍,远洋地产在北京的几个棚改项目是通过自筹资金在投,在武汉、深圳的类似项目进展比北京快。
“我们在深圳的旧城改造项目,更多是跟当地做旧改有经验的企业合作,待他们获得土地后,我们再以股权形式进去开发。他们更多负责前端,我们更多负责后端,一般以我们控股为主。”远洋地产经营管理中心总经理丁晖接受采访时说。
丁晖说,因为上市公司对资产周转率有要求,如果很多资金沉淀在一级开发,资金周转就很慢,同样投100亿元,3年不一定能赚回来。而当地企业不一定是上市企业,对资产周转率要求不高,他们有的是当地的村长和村委会,本身有钱也有股份,土地都是村民厂房、出租房,他们看到将来能挣钱,有能力也有动力。
在丁晖看来,与在二级市场取得的土地项目不同,棚改项目具有周期相对更长、成本相对不可控、毛利率高的特点。同样是2010年在深圳拿的两块地,其中一个已经销售到第三期了,另一个则到现在还没实质启动。“前者毛利率在30%以上,后者收益明显看好。”他说。
李明坦承,旧改项目周期长,但是毛利率高,因为土地成本低,要不然周期长毛利率低,更没有人干了。“我们的旧改项目主要集中在一线城市,就算它的周期会长一些,但估计未来的盈利水平会高于我们目前的预期。”他说,另外,国家对棚改项目也有政策支持,一般开发企业做项目都要求自有资金占35%,而做棚改项目的自有资金只要求20%,为的是减轻企业压力。 “房企参与一些棚改建设的净利润率能达到8%~15%,有时毛利率则高达30%左右。”张保国说。
|