房地产历来是每年“两会”期间的热点话题，目前，中国经济正遭遇自身调整周期和世界经济危机的影响，所以直接与民生、开发行业生存乃至整个经济发展相关的房地产行业更加受到各界的关注。日前，房地产行业能否进入十大产业振兴计划的话题已经引起了巨大争议，最终这一疑问也在“两会”召开前夕尘埃落定。2月25日，国务院常务会议审议并原则通过了有色金属产业调整振兴规划和物流业振兴规划。至此，十大产业调整振兴规划已全部浮出水面，而房地产并未现身其中。这让地方政府和开发商大失所望。其实，从中国经济全局一盘棋的角度来考量，房地产未能跻身十大产业调整振兴规划，是情理之中的事。但这并没有影响到“两会”期间对房地产行业的热情讨论。比如，“两会”中曝出的是否松绑二套房贷、是否停建限价房、经适房和是否征物业税等问题纷纷纳入当前房地产的热点关注话题。

　　我们知道，与能源、交通和金融等主流行业不同的是，刚满30岁的房地产行业没有多少文化和价值积淀，这个年轻的行业在近几年发展中，就像一个富家子弟那样，还没真正经历过什么大风大浪。那些突如其来的物质财富、社会地位，让相当一部分开发商成了迷途的羔羊。有时候他们焦灼，有时侯他们任性，有时侯他们又显得那样漫不经心。因此，我们有必要在这一时刻，再次提醒处于十字路口的行业能够未雨绸缪、居安思危。

　　眼下，来自外界压力的远远不止那些强烈的公众诉求。房地产业内部的融资问题，产业升级问题，人才匮乏问题，资源重组问题和企业长远战略文化的提升问题，都到了非改不可的“拐点”，毕竟房地产行业“人少、钱多、速来”的时代已经一去不复返了，倘若开发商兄弟继续认为这是一个准入门槛低，仅凭拿一块地、融一点资就能打天下的话，那么你必定是“很傻、很天真”。

　　还有一点是，在本届两会《政府工作报告》里，或许更多业界人士仅仅将目光放在政府对住房保障的注意力上，而忽略了政府的另一强势立场和态度。那就是：“加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。”我们认为，在报告里专门提出“准入”和“退出”这两个词，意味着在下届新政府任期内，我们有许多开发商都将面临生与死的考验。

　　与此同时，在经济越来越多元化、国际化的今天，制约房地产行业发展的不可预见因素同样越来越多，除了一些来自国际金融环境、国内公共政策的压力外，那些上下游的关联产业因素将不断左右着我们，而那些游戏规则的制定者和影响者们，也必将会推动一场更深刻的产业革命升级，来结束我们“靠吃鱼翅燕窝能活，啃馒头干粮也能活”的粗放状态。

　　目前，房地产行业不能盲目地从房价和需求的市场信号中误读自我，而应该从自身的渐进改革和创新中找准自己的定位和发展，以建立健全自身的造血系统，以迎接来自土地紧缺、资金匮乏、资源涨价和文化苍白带来的挑战和风险。

　　当然，每届两会都是集中民意，传递官方政策，发散行业智慧，替房企寻求解决办法的大舞台。我们期望房地产行业能够在此次叩关突围中壮大自我，毕竟这个年轻的产业还有很大的发展机会和空间。

　　仍将保持调整 将面临三大利空

　　2008年以来，受国内外宏观经济及政策影响，房屋空置面积不断增加。但同股市、汇市和期货等相比，房地产市场依旧比较稳定。

　　市场整体调整仍将延续

　　从2008年四季度以来中央政府对楼市的态度分析，可以看出2009年房地产市场将是国家政策重点支持的行业，但仍然存在诸多负面因素。

　　2009年房地产市场整体上很可能继续调整，而中央救市政策至少也要等到2010年下半年才能见效。全国平均房价预计还有10%—30%的下跌空间，房地产投资增速预计将成下滑态势。

　　房地产市场将面临三大利空

　　第一，外部经济环境将拖累国内经济的复苏，进而影响整个楼市的发展；第二，国内经济还需要走完调整路程。央行政策货币委员会委员樊纲认为，即使有大的政策，国内经济仍需要一年到一年半调整期；第三，有报告显示，三季度末，上市房企的存货金额达4583亿元，总负债高达3119亿元。同时，很多企业当初高价拿到的地块尚未消化，房地产行业本身面临的高存货、高地价和高负债成为未来行业能否迅速走出困境的关键。

　　平均房价和投资增速仍将下行

　　虽然中央政府近期连续通过货币政策、财政政策等多种手段救楼市，但根据风险控制标准，每个购房家庭的月供不能超过整个家庭收入的50%。国内不少经济学家表示，房地产市场要在2010年有比较起色的表现，必须调整房价，而平均房价再下降10%—30%比较合理。

　　投资增速可能下滑至10%以下

　　国家统计局最新数据显示，2008年1月份—11月份城镇固定资产投资127614亿元，而房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%。四季度仍将保持一定的规模，全年房地产投资增长约在26%左右。

　　不过，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放缓的背景下，预计房地产开发投资增速也将大幅下滑。由于2008年投资基数相对较高，因此，2009年房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下。

　　货币政策效果影响有限

　　降低基准利率和存款准备金率的政策，市场已经有了充分预期。我们依旧认为，在2009年，供过于求仍是行业的主题词，而非货币政策。因为严重的供过于求压力，货币政策在2009年的效果将极为有限。

　　2009年，供求关系依然严峻。以前一年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17个月—21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34个月—40个月；在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50%，其加权平均的吸纳周期也为23个月—27个月。当然，考虑到土地供应的减少，以及维持一定库存的合理性。

　　在这样的悲观预期下，货币政策的频繁出台，是否会大幅改善行业的基本面，是最为关键的问题。具体而言，我们需要关注两点：第一，货币供应量及其效果，如M2的总量和效果；第二，货币的价格，即利率，但需要注意名义利率和实际利率的区别，后者才是关键，而实际利率由名义利率和CPI决定。

　　回顾中国经济的历史进程，我们可以很清晰地发现，CRB、PPI和CPI三者呈现很强的相关性。前期CRB指数的大幅度下跌，我们对于未来PPI和CPI短期内能维持稳定甚至上行，或许不应该再心存幻想。

　　在CPI仍保持下行趋势时，名义利率再次下调后，实际利率也将维持一定水平。对于消费者而言，收入增速不改下降趋势，面对价格风险尚未充分释放的住宅，保住存款是更好的选择。

　　3月行业复苏尚需“消肿”

　　2008年房地产行业经历重大调整。至2008年底，国房景气指数为96.46 点，全年下跌了9.99个点。房地产开发投资全年累计金额为30580亿元，同比增长20.97%。购置土地与开发土地同比双双由高增长调整为负增长。

　　房地产企业普遍出现的“浮肿”和“贫血症”现象。企业存量房明显增多，资金严重缺乏，这些因素已导致大部分企业的进一步经营开发能力大大地被削弱。商品房开发企业已普遍出现了“浮肿”和“贫血症”，并且部分企业可能会经受不住长久的压力而存在“休克”的可能。

　　行业复苏尚需“消肿”和“养血”过程。2009年房地产行业“消肿”是关键，“养血”既需要体外输血补充，更需要通过减轻和消退“浮肿”后，行业机体内自身血液再造功能的及早有效恢复。在上市的房地产公司中，前30名的存货都在30亿元以上。房地产企业总体上“浮肿”是严重的，摆脱“贫血症”的关键还是需要企业内存量商品房流动的加速，从而使得企业恢复正常的经营开发能力。

　　政策松动提升地产股估值

　　房地产低迷状况已严重影响经济增长，房地产增加值占GDP4.5%左右。目前，行业形势非常严峻，预计2008年销量下滑34%左右，投资增长低于20%。2009年房地产投资增速负增长5.9%，销量负增长10%左右，新开工面积负增长53%，销售价格下降5.4%。

　　经济下滑不止，政策松动不止

　　预计未来一年为保经济增长，还有进一步松动政策出台，如基准利率下调，针对房地产领域的税费减免等措施，如购房退税政策。松动政策短期难有立竿见影的效果，但随着政策逐步深入，由量变到质变，会逐渐改变人们的消费预期。

　　政策累积效应将在下半年显现

　　预计2009年中期利率可能降至5.5%左右，到时候房贷实际利率可能在3.7%左右，购房人负担累计减轻21.66%，相当于房价下降了21%以上；加上房地产供给结构改善，开发商主动调价，房地产购买力会显著增强，预计2009年下半年房地产销售量会得到明显改善。

　　支持行业长期向好的深层因素依然坚实

　　从国际经验来看，我国房地产市场与日本60年代至70年代初非常类似，行业长期繁荣毋庸置疑。调整有利于行业长期健康发展，支持行业长期向好的深层因素依然坚实，调整只是阶段性插曲，不可能改变行业整体的发展方向。调整的重点不仅仅是降价的问题，而是市场心态要回归理性。目前，主流地产股严重低估经过本轮调整，发现主流地产股动态估值水平非常低。

　　五大关键词

　　关键词一：住房保障体系

　　首次在报告中写入“抓紧建立住房保障体系”，彰显政府改善和保障民生的决心。报告强调，将“坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；坚持正确发挥政府和市场的作用，“政府主要制定住房规划和政策，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。”

　　关键词二：68亿元

　　明确2009年中央用于廉租房建设的资金将达到68亿元，比2008年增加17亿元。加强经济适用房的建设和管理，同时，将积极改善农民工的居住条件。

　　关键词三：中等收入家庭

　　首次提及“中等收入家庭”，要求增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，“通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。”

　　关键词四：房价

　　强调综合运用税收、信贷和土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

　　关键词五：市场监管

　　将加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为，促进房地产业持续、稳定和健康发展。

　　政策建议

　　在国家已出台较多调控政策的条件下，2009年的政策立足点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

　　第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，政府应鼓励开发商针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主的矛盾，打消开发商降价的后顾之忧。只有房价合理回归，才能释放需求。

　　第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正的作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续、健康发展，促进行业的调整和市场洗牌，进一步提高行业集中度。

　　第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房、限价房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府收购作为廉租房或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式解决弃购现象。根据市场形势变化，科学、合理地核算经济适用房和限价房的发标价格。对于因建设经济适用房和限价房而增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参与保障性住房的建设。

　　第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题。地方政府可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼。并鼓励社会资金（包括企业和机构）低价收购部分存量房，用于周转或出租。

　　第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制问题。应抓住调整机遇，建立行业良性发展的长效机制，如规范地方财政与房地产业的关系、规范市场及房地产融资机制创新等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

　　（作者：王淼）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。