团购火爆，房地产业内流行团购已然不是一件新鲜事儿，能团购上房子，对不少人来说，还真是件值得羡慕的事儿，因为在公众眼里，一般政府机关、事业单位、国有企业等一般将团购作为一项福利，对于动辄上百万一套的房子，哪怕是1%的折扣，省下的钱也不是小数目。日前，昆明曝出的开发商打着“团购”的幌子违法违规收取“意向金”、“订金”的事件，给购房者敲响了警钟。

　　据相关媒体报道，昆明“华西·滨湖国际生态城”诈骗案被公安机关侦破时，已有2000多人、40余家单位参与团购，涉嫌骗取“团购订金”近3亿元。而警方侦查发现，项目开发商云南君信投资有限公司（以下简称“君信公司”）是虚报注册资本成立的，君信公司号称的“华西生态城”项目所在地根本没有被纳入征地拆迁范围，属于虚构楼盘。

　　一个子虚乌有的楼盘为什么能引起这么多人的关注和购买呢？据专业人士分析，君信公司骗术的“高明”之处在于，从一开始就声称只以“团购”方式销售，并且将政府单位、企事业单位作为重点营销对象，公司负责人亲自上门组织“团购”。“团购价”每平方米比周边楼盘低了2000元，君信还承诺如果购房者反悔，开盘后公司将以市场价回购，这种听起来稳赚不赔的买卖令许多人怦然心动。据统计，共有40余个单位签订了团购协议。而一转身，君信公司又将团购协议拿出去大肆宣传，欺骗普通市民。当散户们看到这么多机关单位都参与其中时，疑虑顿消，不惜多付几千元到几万元不等的“转让费”通过中介公司“抢购”团购单位转让出来的名额。据了解，有1400多名散户通过“挂靠”到各单位名下参与了“团购”。

　　近年房地产项目“团购”成风，随着监管部门对商品房预售管理越来越严格，“团购”成为开发商打政策“擦边球”的新方式。在房地产市场上，开发商在取得《商品房预售许可证》之前，常常主动向购房者提供低价“团购”，而由于一旦正式获准销售，房地产价格往往水涨船高，所以颇受公众欢迎。而业内人士指出，在房地产业内，当房地产商的自有资金不足以支撑整个项目的开发时，提前进行销售回款往往是他们所想到的第一条解决资金之道。“一般来说，在一个项目里，开发商自有资金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余资金要靠别的途径来获得。资金来源无非三种，银行贷款、社会渠道筹集融资和销售回款。银行贷款要求四证齐全，但如果真的拿到这四个证的话，都可以卖房子了，不需要贷款了。所以，要么就是得不到贷款，要么就是没必要贷款，这一悖论令贷款渠道越来越窄，而社会融资又涉及到复杂的股权分配问题，所以以提前认购的方式进行前期回款成为常规做法。”

　　“变相‘团购’不仅推动房价上涨，更容易导致权力寻租。开发商由于提前已经有资金落袋，后期资金回笼压力小，所以就敢捂盘惜售，带动房价轮番上涨，更严重的是，在购房阶层中造成了两级分化。”吴畅说。而正如昆明案件中类似，开发商一直十分热衷于开发政府机关、事业单位和国有企业的团购客户，这些单位也对组织团购最感兴趣，为什么呢？1998年我国实行住房货币化改革后取消了福利分房，但这项改革进行得并不彻底，定向开发和“团购”便成为其遗留下的尾巴，这是福利分房政策带来的惯性。更让人担心的是，在一些城市，有时开发商拿地的附加条件就是必须以“团购”价卖给某些单位，借着团购之名大肆进行权力寻租。

　　（作者：沈定）

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