一、当前解决公租房融资问题的制度安排

　　公共租赁住房一次性投入大、资金占用周期长、租金水平低，尤其是不能通过销售较快的回收投入资金，使其对社会资金缺乏吸引力。自2010年国家提出加快发展公共租赁住房以来，国家就致力于通过各种途径来解决公租房的融资难题。

　　2010年6月，住房和城乡建设部等七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。2010年10月，财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部联合下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，提出利用土地出让净收益、住房公积金增值收益等方面资金来支持公租房建设。

　　2011年6月，发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，提出符合条件的投融资平台公司，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。2011年8月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持。

　　二、公租房仍未找到可持续的商业模式

　　与经济适用房、两限房和棚户区改造住房可以通过销售的方式收回投资，商业模式较为清晰不同，虽然中央政府今年来出台了许多文件来推动公租房建设，然而由于公租房项目自身的现金流难以补偿市场融资还款的需要，其商业可持续性受到普遍质疑，因此公共租赁住房融资难的问题始终得不到有效解决。

　　当前政府为公租房建设主要安排了以下三方面的资金来源：一是中央补助；二是地方政府财力支持，如地方财政年度预算安排、土地出让净收益的10%以上、住房公积金增值收益、中央代地方发行的国债等；三是社会资金部分，如公积金贷款、金融机构贷款、发行债券、保险资金、信托资金等。在这三部分资金中，除中央和地方政府的财政投入外，社会资金都必须按照商业原则，到期支付本金和利息。而导致社会资金犹豫不前的症结就在于仅靠公租房项目本身的现金流难以保证到期还本付息的需要，公共租赁住房建设还未设计出可持续的良性发展模式。

　　三、建立起保证社会资金合理回报的公租房商业模式

　　正是由于公租房迄今在商业设计上没有一个能保障融资本息得以偿还的可靠模式，别说调动社会资金跟进投入的积极性，就连项目的资本金筹集都面临着普遍的困难。2011年6月，财政部和住房城乡建设部不得不联合下发《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，敦促各地要尽快确定公共租赁住房建设项目具体的投资模式和投资主体，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。而一个连资本金的筹集都面临着巨大困难的项目，又何谈能吸引金融资金和社会资金的广泛介入呢？所以归根到底，公租房建设融资难的症结在于没有一个能保证投资可获得合理回报的清晰的制度安排，因此项目资本金难以到位，金融资金和社会资金更不愿跟进。相应的，只有设计出一个公共租赁住房建设可持续的商业模式，才能解决其资本金筹措的问题，进而才能解决吸引金融资金和社会资金跟进进入的问题。

　　公共租赁住房建设可持续的商业模式，关键是必须给社会投资设计出一个可靠的能保证到期还本付息的现金流方案。在公共租赁住房出售受限的前提下，公租房项目自身能产生的现金流主要来自于租金收入和商业配套经营或出售收入，由于这两部分的现金流难以补偿市场融资还款的需要，因此公租房项目融资的本金和利息，除了由公租房项目本身产生的现金流偿还外，还必须得到财政安排资金的支持。即公共租赁住房建设的投资资金，需要由内、外两方面的现金流来共同偿还：一方面是公租房项目本身产生的资金流，另一方面是政府多种形式的直接或间接资金注入。在这个运营机制里，通过明确公租房项目内、外两方面的偿还资金，以保证社会资金参与公租房建设可以获得一个合理的商业回报，即当公租房项目本身产生的现金流不足以补偿市场融资还款需要的时候，政府保证通过多种形式的外部资金注入，以使社会资金能获得一个最低的兜底收益。这样的制度设计，就明晰了公租房建设项目商业模式的可持续性，免除了社会资金对盈利前景和风险状况的担忧，自然可以调动社会资金参与公租房建设的积极性。

　　在公租房项目本身现金流难以补偿市场融资还款需要的情形下，政府可以通过以下三种途径从项目外部给社会资金提供收益保证和风险担保方面的支持：首先是政府直接投入无还本付息要求的公租房建设资金，包括直接注资、土地等作价投入、贴息或其他形式的补贴等，政府投入的建设资金越多，公租房项目本身产生的现金流偿还社会融资的压力就越小；其次是政府投入信用，建立风险分担体系，包括兜底收益承诺、设立担保机构、约定期限回购等；第三是政府投入政策，如公租房产权可转让性的政策规定、公租房建设和运营过程中的税费减免等各方面的规定，以及其他形式的优惠等。

　　浏览报告全文及更多文章请进入我行财务顾问专区。

　　（作者：伍军）

　　重要说明：本报告所涉及资料、数据均来自于公开披露资料，但不保证所载信息的准确性和完整性；本报告中的信息或观点并不代表工商银行的观点，所构成具体的操作建议，仅供参考。本报告阅读者据此所进行的相关操作，风险自担。本报告仅供中国工商银行客户参阅，不得用于盈利性商业目的。未经许可，任何机构、任何个人不得以任何形式将报告的全部或者部分内容进行复制、翻印或将其向其他人分发。

　　（信息来源：中国工商银行投行研究中心）