2012年底中国内地房市出现火爆场面，让“恐慌性买盘”、“房价报复性上涨”成为讨论最热烈的话题，甚至让不少人担心，如果现在不买，往后买房只会更贵代价更高？2013新年伊始，购屋族应该把握哪些原则才能立于不败之地？

　　根据台湾永庆房产集团2012年第4季所做的购屋趋势调查，房地产已连4季度蝉连台湾民众心中最适宜的投资工具，第2名为黄金，定存排名第3，显示台湾民众投资房地产仍着重在资产保值。

　　随着2012年美国QE3与QE4的相继推出，今年全球都将是资金流动性宽松的一年，实体性资产仍是热钱的主要流向，其中又以亚洲房地产最被看好。某些房地产专家表示，展望2013年，即便中国政府在房地产政策方面维持紧缩，但在资金宽松、利率走低、物价上涨背景下，中国房市今年筑底回温的趋势已相当明确。这论调正是引爆去年底中国内地房市“恐慌性买盘”的来源。

　　然而，经济学者谢国忠近日则表示，中国近期房市回暖仅是泡沫前的震荡，并非真正反弹。他依然看空2013年房市，因为中国政府对房市调控期很长，短则3、4年，长则起码6、7年，且2012年是调控期首年，呼吁“家里有空房子赶快卖掉”。2013年他则看好债市及贵金属投资，认为黄金牛市仍存在。

　　过去一年来，房地产市场是否存在泡沫？或房价是偏高还是偏低等问题，经常是倍受争论的焦点。或许，对于一般购屋族群而言，其实没必要耗费太多心力去斟量，买房自住或甚至投资大可不必计算收入房价比，也没有必要估量空置率多少，只要学会“看银行脸色”就好。

　　所谓“看银行脸色”，说白一点就是看银行对买房贷款的态度，若银行对贷款条件采宽松态度，说明看好市场远景，反之则是认为市场风险或将加大。毕竟银行必须面对与承担实际的放贷风险，这态度远比专家的话更真实、准确，可信度也更高。

　　由于中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为主，今年中国房市仍处在政府的严密监控下，并不存在较大宽幅的投机空间，因此，购屋切莫贪小便宜，购买标榜低于行情的特殊产品，例如未取得土地使用证的“内部认购”房，但有的时候，贵的房子也不一定就是好房子，对于一般预算型的购屋者而言，在同一地区质量差不多的房子中，选择价格最低者，房价抗跌能力也更强。

　　多数人购屋只着眼于房价，但往往忽略了“养房”的成本，尤其是今年房价是否将出现反弹，仍只是“预期”而已，但在通膨环境下，物价肯定会持续上涨，购房前更是必须对各式的养房成本精打细算。例如小区越大，住户分摊的使用与维护成本也越低，大厅愈豪华、公共设施越多，必须付出的费用也越多，特别要关注或将遍地开花的“房产税”。养房的实际成本，买房时不能不预先周详考虑。

　　基于从众心理渲染效应，往往当某个楼盘或地区人气越聚越旺，价格也就顺势越卖越贵，但如果贵到一定程度，就要小心套牢风险。其实，若购屋是为了自住，能满足自己的需求就是好房子，买房前设定好目标，勤走访多比多看，切莫人云亦云，被销售现场的热络假象冲昏了头。

　　伴随着中国城镇化的进一步推进，房市在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出，将助推房市基本面持续回暖，房价将可能因此继续坚挺，甚至出现持续小幅上涨的现象。不过，房价是反射宏观经济的动态指针之一，若房价出现反弹风险，执政者在政策层面的执行力度仍可能再度收紧。所以对于一般房地产投资者而言，今年住宅类产品还是少碰为妙，相较之下，商用不动产今年或较具投资相。

　　房地产通常是短暂下跌长期看涨，这是一般大众对不动产保值的迷思，此时不妨看看当今日本房地产价格仅有20年前的25％。目前助推中国国内房价上行的除了地产开发商、丈母娘，可能还有连莫言都深受影响的“有土斯有财”观念，但中国内地的土地权利并非买断的，做房奴的代价可不小。

　　最后，房地产投资风险远比你想象的大，它与其它投资一样，“低进高出”自然是获利保证，但最忌讳的是认为自己能摸清市场的价格底线，即便是在各界对今年房市看法偏多的背景下，如果不是有迫切性的居住刚性需求，否则农历年前后还是现金为王观望一下较保险，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也千万不要有抄底心态。

　　（工行网站特约作者：林忠义）