改革开放30年来，中国经济社会发展取得了巨大成就。我们在欣喜于综合国力迅速提升的同时，也应看到：当前制约中国经济社会发展的最基本问题--“三农”问题还未得到真正解决，需要抓住历史时机、整合各种资源、动员多方力量来进行认真研究和探索。在现实中，农民的市场经济意识被逐渐唤醒，在现行的土地制度下，农村宅基地及其房屋的流转是发展的必然。

　　有利于盘活用好农村宅基地资源，避免造成大量土地资源的固化和浪费。
　　
　　我国《土地管理法》等法律制度明确规定：农村宅基地属于农民集体经济组织所有，村民个人只能在上面建造房屋供自己使用，转让只能在村集体内部进行，不能在房产的一级和二级市场交易。村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权不能用作财产抵押，严禁城镇居民在农村购置宅基地等等。

　　一方面，农村宅基地布局分散，面广量大，是一笔巨大的土地资源。在现行的农村宅基地制度下，由于不能上市交易，这笔巨大的土地资源被固化，无法在自由流转中实现增值，更谈不上有效使用和节约使用；另一方面，农村宅基地实行的是福利性分配，按照“一户一宅”的原则无偿使用。几代多宅造成宅基地严重失控，若不加控制，则将有越来越多的农地被用作宅基地。因此，只有加快实行农村宅基地制度改革，才能盘活目前大量闲置的宅基地资源，集约、节约利用土地，同时加强对农村耕地的保护。

　　有利于增加农民的原始积累，增强农民生产消费能力，拉动国内市场需求。
　　
　　近十几年来，我国经济对外依赖度高，2008年宏观经济面临的外部环境恶化。为了保持国民经济的发展速度和运行质量，我们必须眼睛向内，转变增长方式，减少出口依赖，积极启动国内市场需求，而其中最大、最重要的待开发市场就在农村。

　　农村宅基地一旦自由上市交易，原本固化的农村宅基地资源流动起来，农民由此获得了宅基地出租、出卖和出让带来的收益，增加了原始积累。同时，农民通过原始积累的放大效应，积极发展生产经营，提高生活收入水平。农民手中有了钱，消费能力得到增强，有利于扩大农村内需。

　　有利于减轻国家财政“以工补农”压力，推进新农村建设。
　
　　近些年来，我国实行的是“以工补农、以城带乡”的财政支持政策，2007年中央财政对农村投入已经超过4200亿元，比2006年增加500亿左右。这种以少数带多数、以小地方带大地方、以小市场带大市场的模式，带动能力非常有限，也不可能长久。而且付出成本巨大，长此以往也无力补偿，城乡差距只会越来越大。因此，必须转换工作思路，在挖掘农村内部潜力上做文章。

　　通过实行农村宅基地改革，变“输血”为“造血”，让土地活起来，让农村富起来，加快产业结构升级，形成全局性的以内涵扩大再生产为主的增长方式，不断焕发自身活力，以逐步减轻对国家财政的依赖，推进新农村建设。同时，允许宅基地合法交易，国家亦可增加部分宅基地交易税，为农村基础设施建设开辟新的资金来源。

　　有利于推进城乡一体化建设，融合城乡，逐步模糊城乡界别。
　　
　　当前，我国正处于城乡一体化建设的重要机遇期，客观上要求我们加快推进城乡生产要素的流动和产业的转移融合。在守住耕地红线的前提下，实现农村宅基地的自由流转，逐步统一城乡土地性质，建立一个城乡统一的土地市场或房地产市场。不仅可以缓解农村人口大量向城市聚集、城市住房需求大和城市建设用地紧张状况，而且还可以保障农民的根本利益，增加农民的财产性收入，增强其融入城市生活的能力，加速农村人口的城市化进程。

　　农村宅基地自由流转后，农民住宅也像城镇房改房一样，拥有了自己完整的房屋产权，农民既可以继续居住，也可以与他人交易，还可以到金融机构抵押、担保，用来解决资金周转困难，获得创业和生产发展资金。通过农村宅基地改革，有效改变农村宅基地散乱，自然村落小，有新房无新村，公建设施不配套等，促进城乡间生产要素流动，加强城乡间的基础设施和社会事业建设，逐步缩小城乡差别，使农村与城市一样共享现代文明，以实现城乡经济、社会、环境的和谐发展。

　　有利于提高土地集约率，转变农业生产方式，实现农业规模化经营。

　　在小块平分垄断经营的土地制度下，绝大多数农户已经不能自给自足，不可能成为市场经济的主体，建立在这样一种小农户基础上的农业，是不可能实现规模化经营、建设社会主义新农村的。我们通过农村宅基地改革，加快土地的流转、置换和整合，一方面改变当前土地经营“分散”、“粗放”的现状，积极引导农民采取转包、转让、出租、入股等形式开展土地流转，积极推进土地向种田能手、专业大户、龙头企业以及合作经济组织集中，引导土地流转和规模经营向优势产业集中。另一方面，以“大农业”理念对待农村土地，整体规划和集约使用土地资源，提高农业用地的集约率，促进农业功能的不断拓展、效用的不断延伸和内涵的不断丰富。积极从小农生产方式解脱出来，开展农业的规模化和集约化经营，提高生产效率，增加农民收益。

　　有利于正确引导和疏导市场需求，规范和完善农村宅基地市场。
　　
　　当前，农村居民的住房情况主要有四种类型：第一，完全居住型；第二，不完全居住型；第三，完全不居住型；第四，租约型。目前，农村宅基地及房屋的闲置状况，大致估算在10%—15%左右。农村“空心户”和“空心村”已经成为比较普遍的现象。农民宅基地和房屋流转十分活跃，形成了自发的宅基地隐形市场，也就是说，现实生活已经在突破既定秩序的限制。由于有关流转的法律法规还没有正式出台，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，目前大量的农村房产都是私下进行买卖，隐形交易日趋加剧。而房价中又隐含土地价值（土地价值绝对大于房产价值），由于是隐形交易，交易价格混乱，导致大量集体土地资产流失，影响了土地资源的合理配置，而且加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

　　探索长株潭地区改革

　　“两型社会”建设的历史契机，给予了农村宅基地改革广阔的空间，目前，湖南省长沙、株洲、湘潭地区“两型社会”综合配套改革试验区已经获批，这不同于当年深圳特区的获批，当年是国家需要对外开放的窗口和试验区，是自上而下推动的改革，并给予优惠政策。这次是在党中央和国务院的指导下，我们自下而上争取获批的试验区，各项试点政策需要我们自己去想、去争取，这就给了我们更大的探索空间，也给了我们更多的争取空间。按照十七大关于“发展和完善各类生产要素市场”的方针，把农村宅基地纳入生产要素市场的体系之中，建立农村宅基地市场，应当是一个基本方向。

　　我们可以在长株潭地区大胆开展农村宅基地改革探索，先改先试先行，这既是提速发展农村经济、消除城乡二元分割矛盾的金钥匙，又符合“资源节约型、环境友好型”社会建设的现实要求。对长株潭地区手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，合法上市自由转让。

　　长株潭地区农村宅基地改革可采用如下方式运作：

　　1. 流转条件。第一，流转的宅基地要符合土地利用总体规划、城市建设规划以及乡镇建设规划；第二，宅基地必须权属合法，依法办理了土地登记，领取有土地权属证书，以确保交易安全；第三，必须经国土资源部门审核后，报同级人民政府批准；第四，合理确定价格，为防止土地流转双方虚报流转价格，应由具有资质的评估机构根据转让土地的自然状况、区位条件、土地质量以及附属物等确定流转土地的价格。

　　2. 流转形式和范围。宅基地流转的方式可以采用转让、租赁、买卖等方式，同时，为了推进农村土地整理和农民向小城镇集中，还可以采用土地置换的方式。宅基地流转不局限于本集体经济组织内部符合条件的人员，受让方可以是城市居民，鼓励城市居民到农村从事生产、经营，或退休返乡生活等，既可以为农村带来急需的资金、技术，还可以引入先进的知识、观念，对改变农村面貌有积极作用。

　　3. 收益分配。收益分配要兼顾农民、集体和政府三者的利益。由于农村社会保障体系尚未建立起来，失地农民的合法权益以及失地后的生活保障问题尤为重要，因此，在流转收益的分配比例上应倾向于保护农民的利益，让农民获得宅基地流转的大部分收益，要努力创造条件，让农民失地不失利，失地不失业。农村集体可补收土地出让金。政府可以通过收取级差地租和土地增值税等形式获取在土地开发、基础设施建设等方面的相应回报。

　　4. 流转登记。土地登记是进行土地用途管制的重要手段。宅基地流转后，应及时办理宅基地使用权变更登记手续，领取集体建设用地使用权证或土地他项权利证书。转让后的宅基地使用年限可规定为70年，与城镇国有土地使用权年限保持一致。对于宅基地流转的管理，应坚持城乡土地统一管理的原则，由国土资源部门作为管理主体组织实施。

　　因此，我们不能只关注农村抛荒，而忽视农村抛房；不能只关注城市空房率、而忽视农村空房率；不能只关注农村劳动力的流动，而忽视农村土地使用权的流动。要抓住“两型社会”建设这一重大历史机遇，用好用活改革试验权，在长株潭地区大胆进行农村宅基地改革，为解决我国经济社会可持续发展的重大瓶颈问题进行有益的探索。

　　（作者：吴宏波）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。