国家统计局发布的数据表明，我国上半年的GDP增长率达到7.1%，这主要得益于房地产行业和汽车行业的有力支撑。房地产业的价格上涨再度成为社会舆论普遍关注的焦点。居民关注的是房地产的购买能力，商业银行关注的是房地产泡沫对于银行资产质量的负面影响。而要解决这些问题，一个可行的办法就是多元化融资。

　　多元化融资对于银行来说，可以防止贷款的过高行业集中度，对于房地产企业来说，多增加一些融资渠道则多一份安全，尤其是在银根紧缩的时候，更能显示多元化融资的好处来。近期，房地产信托融资渠道是业界比较关注的话题。相对银行贷款来讲，现在房地产信托融资金额还很小，但从未来发展的潜力来讲，则前景广阔。

　　房地产信托融资现状

　　2008年，在一度实行的适度从紧货币政策和金融危机影响下，许多中小房地产企业的资金链条出现紧张局面，过去的“土地为王”转变为“资金为王”，购房者也在等待观望，期望房地产市场价格下跌。当适度宽松的货币政策出台后，房地产市场资金供应宽松，房价再次出现上涨。据央行统计，2009年前3个月，全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元，与2008年同期基本持平。但从二季度开始猛增，上半年新增量达4661.76亿元，同比增幅超过150%。

　　作为银行按揭贷款的重要补充，房地产信托也表现不俗。2009年上半年，信托公司共发行房地产类集合信托产品79只，募集资金合计144.65亿元，分别占上半年集合信托产品发行总量和发行总规模的13.62%和24.14%。房地产信托集合资金融资与银行按揭金额相比，仅占3.1%，比例较低。房地产信托主要是由信托公司提供，其优势在于可以通过贷款、股权投资、权益投资等多种方式为房地产项目提供资金，其融资的方便灵活性是其他金融机构所不及的。此外，一些在房地产领域有多年投资经验的信托公司已经在项目选择、项目管理等方面形成了专业的管理团队和独特的运营体系，其高效、快捷的融资模式和科学、严谨的项目监管也受到了房地产商的普遍认可。自2002年信托公司开办资金信托业务以来，房地产一直是信托资金的主要投资领域。房地产受到信托公司的青睐有两方面原因：第一，房地产项目的资金需求量较大，一般的规模资金难以满足其要求，信托公司可以通过发行信托计划方式募集规模较大的资金；第二，房地产项目的利润率比较稳定，可以满足信托资金对于投资回报率的要求。

　　融资多元化有益金融安全

　　2008年底，国务院出台“金融国九条”提出要创新融资方式以拓宽企业融资渠道，其中就包括推出房地产信托投资基金。在之后出台的“金融30条”中，房地产信托投资基金被再次提及。目前，有关部门正在对REITs的两种模式进行探索。一是债券型REITs，主要由银行和信托公司来发行，在机构间市场买卖；二是股票型REITs，主要由券商来具体操作，并最终以在证券交易所上市的模式来发行和运作。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。

　　发展房地产信托符合未来的发展趋势，过分依赖银行信贷资金来支持房地产业的发展必定潜在巨大的风险。金融是现代经济的核心，保证金融安全应该上升到国家发展战略层面。只有形成多元化的资金融通渠道，才能有效地分散风险，防止过多贷款集中在房地产业，这也符合“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”的资产分散组合原理。

　　日本“失去的十年”原因就是房地产泡沫的破灭，直接导致了日本长期信贷银行和日本债券信用银行的破产，为解决银行不良债权日本付出了很大的代价。所以，开辟诸如房地产信托在内的多元化融资渠道对金融安全十分有利。

　　房地产信托成为主流尚待时日

　　我国目前的房地产信托并不是真正的房地产产业投资基金，仅是一种开发商融资的工具。从长远的发展来看，中国的房地产信托发展目标，应是类似美国房地产投资信托的房地产信托基金。但考虑到中国目前人口众多、房地产市场需求旺盛的现状，国家不鼓励个人和机构直接对房地产投资。当前，以信托投资公司为载体，把房地产信托定位于为开发商融资的工具，采用私募形式，应该说是符合中国国情的。目前，中国已经批准了很多其他产业的产业投资基金，但对房地产这个过热的行业，当前只考虑利用信托集合计划，解决小规模的开发融资问题，起到一个过桥贷款的作用。笔者认为，鉴于房地产的特殊情况，房地产投资信托可以大力发展，但要成为投融资的主流尚待时日。

　　由于开发商的资金需求很大，各种形态的国产型房地产投资信托开始登场。途径主要有三种：一是契约型封闭式信托方式，信托投资公司作为基金管理人，商业银行作为基金托管人，这被称为“自上而下”的方式；二是以公司型自我偿付方式，通过物业资产抵押保证下的私募股权投资，或叫“产权式房地产投资信托”，打成资产包，等待未来与上市房地产投资信托对价，这称为“自下而上”方式；三是成立产业投资基金方式，购并物业，实现最终产业投资基金的证券化上市交易，如天津“领锐基金”的做法，被称为“中间开花”方式。

　　在房地产信托迅速发展的同时，也必须强调规范发展的重要性。目前，房地产融资信托分为两种，一是由信托公司发行，银行单纯担保；另一种是双方合作共同发起。第一种情况，银行有担保收入，但如果融资项目出了问题，银行要承担担保责任；第二种情况实际上是绕规则的做法，变相给房地产项目融资。银行担保虽然保护了投资者的利益，但是却使风险转移到银行系统，可能损害股东的利益和存款人的资金安全。因此，应尽快出台相关的法律法规，规避可能出现的风险。

　　（作者：董玉华）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。