在经历了2009年的高歌猛进之后，国家连续5次密集出台有关楼市的调控政策，敏感的楼市立即做出了回应。2月份的第一周，34个重点城市中成交量环比下跌的就达21个，深圳、广州成交量下滑明显。春节期间，北京、南京从大年三十至正月初六，连续7天零成交，创下历年春节成交的新低。

　　这样的局面人们似乎并不陌生——2007年是我国房地产市场空前繁荣的一年，之后，中央出手调控房地产业，市场随之在2008年经历了销量大减的“寒冬”。然而，受益于全球金融危机的救市东风，“寒冬”最终等到了2009年的“小阳春”。如今，同样是繁荣后的收紧，同样是销售量大幅下降，同样的观望情绪弥漫于楼市，房价将由此回归理性，还是会迎来又一轮沉寂后的反弹呢？
高房价限令接连出台

　　2009年，我国房地产市场量价齐升，再创历史新高，成交量近9.4亿平方米，全年房价首次突破20%的大关，涨幅达24%。从官方到民间都意识到，高房价超越了普通人的购买能力，容易引发诸多深远的经济和社会问题，抑制高房价势在必行。

　　在中央连续出台政策调控房地产业、抑制高房价之后，人们更关注各地的落实情况。地方政府作为消化房地产泡沫的重要一环，能否对高房价动真格的，是政策能否充分发挥效用的关键。当前，各地不断有相关政策出台，最为抢眼的是北京率先发布了贯彻落实“国十一条”的具体办法。北京市11个相关职能部门联合发布了《促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要求2010年各类政策性住房用地应占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例，2009年1月暂停的限外令也自动恢复执行。对此，业内人士认为，北京版的国十一条要比中央的国十一条更为严苛。

　　上海市抑制高房价的措施跟进也十分迅速。上海已明确今年将加快推进廉租房建设、经济适用房试点和公共租赁房建设等，同时，将放宽经济适用房准入标准，对买不起经济适用房同时不符合廉租房租住条件的居民提供经济租赁房。正在试点的经济适用房制度下半年将在中心城区全面推开，公共租赁房的建设方案也将在年内实施。此外，上海还加强了土地审计，并规定凡闲置土地须在2个月内主动登记及说明原因，否则一律从严处理。

　　此外，广东提出，要增加保障性住房和普通商品房有效供给，加强房地产金融风险防范和市场秩序整顿。南京市也在近日将个人住房公积金最高可贷款额度由30万元降至20万元。重庆拟通过增加普通商品住房的有效供给、加大保障性住房建设力度、盘活住房租赁市场、抑制高房价格等措施引导市场内不同类型的住房需求。各地一系列的回应措施进一步说明了地方政府已经感知到中央对高房价调控的决心，这对于房地产市场的“降温”将起到至关重要的推动作用。

　　“泡沫论”与“支柱论”之争

　　面对接连出台的调控政策，人们很容易回想起2008年的“泡沫论”与“支柱论”之争，调控楼市与保持支柱产业发展是否真的存在矛盾呢？

　　无可否认，房地产业对我国GDP的贡献率是巨大的。据不完全统计，2009年社会消费品零售总额约为12万亿元，而全国商品房和二手房销售总额就达到近6万亿元，房地产消费对经济增长起到半壁江山的作用，是无可争议的经济“支柱”。

　　虽然房价涨幅扩大，但一些专家仍认为房地产市场的泡沫只是局部的，大部分二、三线城市的房价仍处于理性的范围。而房地产作为“支柱”产业，拉动了60多个相关产业的发展。如果为了局部的“泡沫”大幅调整房地产行业，这60多个行业势必会受影响，进而拖累经济的增长。

　　应该说，“泡沫论”与“支柱论”之争一直没有停息过，但住房不仅仅是商品，它在社会民生中担任着更为复杂的角色。在我国居民解决了温饱问题的今天，“住”已上升为人们正常生活的第一需求。房屋首先是用于满足人们的生活需要，而不是单纯为了经济增长。如果只强调房地产的支柱产业作用，势必忽略了其“社会保障的首要支柱”这一更重要的使命。

　　新加坡国立大学学者郑永年认为，中国把房地产作为经济的主要支柱，而不是作为社会支柱，住宅作为一种资产，成为了分享社会财富增长的一种主要手段，具备了过高的增值效应，其社会保障功能在经济利益面前容易被淡化，这是中国房价居高不下的原因。

　　中国社会科学院研究员曹建海也指出，房价的高涨，虽然带来了土地开发的热情、投资的上升、经济的增长，但高房价的挤出效应，却成为制约城市居民消费的最大障碍。购房者在沉重的债务负担下，只能压缩消费，这给我国当前最为急迫的启动内需带来了负面影响，高房价对其他产业和居民消费的挤占也透支了经济增长的未来空间。

　　回归理性之路

　　正是由于房地产业肩负着支柱与民生的双重责任，一旦呈现病状，就应立即“诊治”，否则会引发一系列上下游行业、股市以至整个金融业的不稳定。有关专家提供的一组数字让人们感受到调控楼市的紧迫性：日本楼市破灭之前，东京的租售比为1：120，而现在北京、上海有些区域的租售比已经达到1：500；美国、日本楼市泡沫之前，空置率分别为3%、5%，现在全国的空置率已经达到15%，北京、上海、深圳等城市的空置率已高达40%。未雨绸缪，借调控的契机让房地产业重回健康发展的轨道，对于整个经济社会意义重大。

　　当然，回归理性并不意味着房价大跌，在一系列政策的约束下，投资投机现象将出现缩减，但受刚性需求和传统消费习惯的影响，房价不会出现大幅下降。当前楼市应该做的是从多角度着手解决深层次问题：首先，建立一个科学的住房保障体系，使以经济适用房、廉租房、公共租赁房为主的低价房有效地解决房地产刚性需求，同时，抑制投资投机性购房需求；其次，调控楼市应从源头管起，合理确定土地供应方式，提高土地供应和开发利用效率，完善土地招标、拍卖、挂牌制度，并对央企在房地产市场上的投资行为进行约束；第三，加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等行为的查处力度；第四，在考核地方经济增长时，将房地产价值从GDP核算中去除，斩断地方财政与开发商之间不正常的联系，进一步探讨改革分税制财政体制，给地方财政稳定、可靠的税种。

　　（作者：左溆）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。