“以家庭为单位，认房又认贷。”一直备受争议的二套房认定终于有了明确标准。近日，住建部、央行和银监会发出通知，规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。也就是说，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的二套房标准认定政策，其立意是将住房界定为居住品而不是投资品，投资与投机都不予以鼓励。

　　界定：二套房认定住房是居住品

　　6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会正式发出了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（以下简称《通知》），将家庭拥有的成套住房数量和贷款记录同时作为二套房认定标准——“既认房又认贷”。新规出台后，立即被称为“最为严厉的二套房认定标准”，各商业银行积极响应，房地产市场也迅速随行就市发生衍变，购房者的购买心态和行为也随之发生变化。

　　实际上，对二套房贷的严格限制，是4月中旬国务院常务会议的主要精神。当时政策要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但由于当时对二套房界定存在差异，国务院随即要求住建部会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。在这份认定标准中，正式提出可认定为二套房的三种情形：1.借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中，其家庭已登记有一套（及以上）住房的；2.借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；3.贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。《通知》还指出，商业性住房贷款中居民家庭住房套数，将以家庭为单位认定，也就是说，拟购房家庭名下所有成员（包括借款人、配偶及未成年子女）购房，都将计入这个家庭的住房套数。

　　三部委二套房认定标准的出台，是一个重大政策导向，对房产市场的预期将有重大影响。这个标准的出台，是对4月中旬国务院文件在二套房认定标准上的统一，即将原来模糊的认定标准，统一到“认房+认贷”上。

　　调控：新标准既是细化也是强化

　　一直以来，国家出台的楼市调控政策目的明确，旨在抑制投机、投资行为，控制房价过快上涨。但是新标准出台前执行的“认贷不认房”原则，使通过全款支付房款的投资、投机者未纳入到严格监管的范围之内，使政策的执行效果大打折扣。“认房又认贷”的新标准堵住了原有制度的漏洞，在“认房”的同时，增加了两个特殊的标准：一是“认贷”，即借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的，不管贷款有无还清，都执行二套政策，严厉程度，前所未有；二是通过查询征信记录、面测、面谈、必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的，也执行二套政策。

　　笔者认为，此次三部委联合发文，目的首先是在于对“国十条”的细化，但从通知的内容来看，要求比“国十条”更为严厉。新的认定标准一方面给银行执行中原本模糊不清的概念提供了明确的依据；另一方面，也是对房地产调控政策预期的一种强化。当市场对此前出台的一系列楼市调控政策效果持观望态度的时候，任何一点松动的政策导向都会使调控政策受影响，很可能再次迎来房价的报复性反弹。新标准的出台，无论是对银行的操作，还是维护调控的效果都大有裨益。另外，《通知》还规定，不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　房地产调控的核心就是抑制不合理的房贷需求，从二套房认定标准上看，这是一个从严的原则，与国家调控政策基调相吻合。认定标准的严格，对于打击投机需求，稳定房地产市场供求关系，作用更明显，效用更直接。

　　执行：“认房又认贷”需要各方合力

　　对于银行来说，由于获取存贷款利差仍是盈利的主要模式，而收益稳定、不良贷款率相对较低的个人住房按揭贷款是各银行竞相争夺的优质业务，加之此前缺乏统一标准，银行为了扩大业务量，在二套房的认定标准上并不一致，执行二套房贷政策时很难抉择。

　　事实上，各银行对二套房新标准执行上存在差异，除了从总行到分行、支行政策传递的滞后性外，全国房屋登记系统的不完善也是障碍之一。在北京地区，为了方便银行查询借款人的购房记录，北京市建委已经给各银行发放房屋登记信息系统的“密钥”，通过“密钥”，银行可以进入该系统，查询借款人已拥有房屋的情况，包括无贷款记录的购房。但问题在于，目前房屋登记信息系统全国是不联网的，也就是说，在北京查询不到借款人在其他地区的购房情况，例如借款人已在上海拥有一套房产，但他在北京仍可以按首套房标准执行房贷。另外，目前只有调控力度较大的北京、广州等少数地区的银行拿到了当地建委下发的“密钥”，其他地区无论是银行执行的难度，还是地方政府推行的积极性都存在问题。

　　目前对于当地建委未发放“密钥”的地区，银行只能采取“借款人诚信保证机制”，即银行在发放贷款之前要求借款人签署一份保证书，保证该购房为借款人的首次购房，一旦将来查出虚假陈述，银行将提高贷款首付比例，提高利率，提前收回贷款或提前处置抵押物。对此，新标准中涉及的“房屋登记信息系统”、“征信记录”、“面测”、“面谈”等形式，目前尚未明确和完善，在执行中存在一定障碍，未来还需要涉及户籍、房屋权属等环节的公安、房管局和银行等多个层面的配合，共同搭建信息共享平台，以确保政策的执行力。此外，构建严密的监督机制也必不可少。例如设立一个公开的监督平台，鼓励公众积极参与，如果发现违规操作者，不仅要对提供虚假信息的购房者施以惩罚，还要追究贷款方和监管部门的责任。

　　检验：楼市调控政策效果待观察

　　自4月中旬再次对楼市“刹车”之后，引领中国经济的这趟高速列车的速度在如何改变，显然需要一段刹车后的观察期。5月份的楼市成交数据无疑是检验政策短期效果的一个窗口。从近日公布的各重点城市数据看，刹车的效果正逐渐显现。先看此前房价涨幅最大的城市之一北京，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，5月北京商品房签约总量环比4月大幅下降50.01%，其中，住宅（含经济适用房、两限房）签约套数环比下跌48.56%。如此成交出现大幅下跌的情景在其他重点城市也在上演。5月重点城市成交数据显示，上海、广州和深圳的成交量同比分别下降72%、69%和86%，环比则分别下降55%、29%和61%。

　　成交量的大幅滑落，固然是调控政策的效果，是楼市刹车后的第一反应，但并不是刹车的目标，遏制部分城市房价过快上涨，才是本轮房地产市场调控要达到的效果，而目前价格还没有出现明显的调整。房地产有两层属性，一层是居住的需求，即刚性需求，另一层为投资的需求。当商品失去投资价值时，价格应该回归到刚性需求或自住需求愿意支付的水平上。

　　自4月17日国务院发布新“国十条”坚决遏制房价过快上涨以来，北京、深圳、广州、重庆、青岛等城市相继出台地方版的楼市调控政策，近日国税总局也连续发出通知，强调对土地增值税严格清算以及从严预征，这一系列调控组合拳打出之后，效果究竟如何，对于房价而言，需要一段时间的观察期才能断言。不过，从中央到地方的一系列政策的出台，已经让越来越多的人相信，此轮楼市刹车不同于以往的数次调控，房价下降已是必然。

　　1999年前后，房地产被确定为国民经济的重要增长点，房地产的功能强调经济增长、消费、投资，兼具保障、福利。而经过当前的调控，房地产的功能将转向强调保障、福利、公平，其定位为基本生活必需品。现在相关政策的颁布还在继续，相关的财政、税收体制等方面可能仍将有措施出台。

　　实际上，住宅成交量的大幅萎缩，已经让部分龙头地产企业开始有所行动，尽管此时谁都不想成为推倒“多米诺骨牌”的那个人，但谁也不能无视政策的空前力度。香港上市的地产商雅居乐地产，面对5月份大幅下滑的销售业绩，已经准备调整销售策略，在重庆，其公司旗下均价预计每平米8000元-9000元的楼盘，拟降至每平米7000元左右出售。而A股上市龙头地产企业万科与保利，市场已传出其调整部分楼盘价格的消息。

　　对于预期中的房价下跌，金融部门对其潜藏的风险已经作出相应准备。此前有测试结果显示，北京地区四大国有商业银行对房价下跌承受度较高，房价下跌对其影响较小；但房价下跌20%-30%，将会对股份制银行房地产业的相关贷款产生一定影响。

　　虽然过去房价过快上涨对银行而言，并无大的风险，但为解决行业长期发展的基础问题，房地产的调控政策不会改变，还会继续下去，直到房地产发展模式出现根本性改变。

　　（作者：万夏）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。