早在2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就明确指出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。“十一五”规划则再次明确提出：改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。如此算来，物业税改革正式提出至今已有七年之久。

　　近年来，受经济结构失衡导致的流动性过剩、地方土地财政等一系列因素的影响，房地产行业明显过热，通过推出物业税调控房地产市场的呼声越来越高，物业税改革成为全社会高度关注的焦点问题。

　　物业税还是房产税？

　　分析物业税改革首先需要理清物业税和房产税的区别和联系。物业税改革，是指在城镇建设税费改革的基础上对不动产开征的税收。实际上，我国现行税制已经存在对房地产的征税，一般认为有以下几种：房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税。其中，1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇和工矿区依照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为租金收入的12%。2009年前，外资企业及外籍个人按照《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》的规定缴纳房地产税。2009年1月1日起，《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》废止，外资企业及外籍个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。

　　现行《房产税暂行条例》第五条第四款明确规定：个人所有非营业用的房产免纳房产税。目前社会各界普遍关注的所谓物业税改革，其焦点是对居民住宅在保有环节征税，即将现行房产税条例中第五条第四款规定免纳房产税的个人所有非营业用房产纳入征税范围。而长期以来，财税部门所说的房产税改革试点，包括“空转”试点，其主要内容则是对《房产税暂行条例》中规定的缴纳房产税的房产由按原值征收改为按评估值征收。

　　近期物业税改革的提法逐渐减少，其原因在于物业税改革的主要目标——对居民住宅在保有环节征税——可以通过现行《房产税暂行条例》第五条免税规定的修改实现，而不需要另外制定新的税法。由于《房产税暂行条例》属于国务院颁布的行政法规，其修订不需要通过全国人大，相对而言改革所需的法律程序较简单，在税制调整和时机选择方面比较灵活。为了避免概念的混淆，在此仍沿用物业税改革的提法来讨论对居民住宅在保有环节征税的问题。

　　重在存量财产调节

　　如前所述，在现行税制体系中已经存在对经营性房产征收的房产税，而这里所讨论的物业税改革，强调的是对居民个人拥有的住宅在保有环节征税。开征物业税的意义可以归纳为三点：

　　第一，随着收入分配差距的扩大，存量财产在居民中的分配差距也日益扩大，由存量财产带来的收益和资本利得等资本性收入又是导致收入分配进一步扩大的重要原因，而不动产则是居民存量财富的一个重要组成部分。我国现行的税制体系中，尚缺乏对存量财产进行有效调节的税种。物业税的开征，是构建“功能齐全”的现代税制体系，更好地发挥税收调节功能的要求。

　　第二，开征物业税或者说房地产税的国家，均将其作为基层政府主要的收入来源，至少是主要的收入来源之一。如果以房地产的市场评估价值作为征税的基础，在正常情况下，地方公共服务的完善，如当地治安、环境、教育水平的提高将有利于提升房地产价值，从而增加地方财政收入。因此，房地产税是具有显著收益税特征的税种，有助于建立地方公共服务水平与政府收入之间的有效关联。在当前中国地方财政高度依赖土地出让金进行城市建设的情况下，将物业税改革与现行的城市建设税费和土地出让金制度改革综合考虑，有利于建立稳定、可持续的地方主体财源，完善分税制财政体制，并促进地方政府的职能转变。

　　第三，物业税的开征，将增加居民在房产保有环节的成本，从而影响房地产市场的供求结构，在短期内有助于抑制房价的过快上涨。如果配合土地出让金和建设税费的综合改革，在中长期也能够对房地产正常的价格机制形成产生积极作用。

　　但需要强调的是：物业税改革的最大意义和主要功能是调节存量财产，完善税制体系；其次是通过开征物业税等综合改革，完善基层政府的收入结构，促进财政体制的调整。不应将开征物业税的意义仅仅局限在对房地产价格的影响，尤其是短期内抑制房价的作用方面。也就是说，即使未来房地产价格过快上涨的问题得以解决，仍然要坚决地推进物业税改革。

　　改革推进道阻且长

　　推进物业税改革有利于充分发挥税收调节收入分配的功能，对完善地方税制体系和促进房地产市场的健康发展均具有重要意义，但改革也面临着许多阻碍，主要可以归纳为以下几个方面：

　　1.税收征管的配套措施

　　1994年税制改革以来，中国逐步形成了以流转税为主体的税制结构，征管对象主要是企事业单位，即使是个人所得税，由于实行分类税制，征管重点仍然是负责代扣代缴的单位，而不是自然人纳税人。现行《税收征管法》及其《实施细则》的规定也主要集中于对单位纳税人，缺乏以自然人为征管对象、系统相对完整的法律规定和征管机制安排。

　　就物业税改革而言，要实现对居民住宅在保有环节征税，税务机关首先需要掌握居民住宅的详尽信息，建立覆盖所有房屋的数据库系统。如果对居民住宅按评估值征税，还必须建立公正、科学的评估体系和对评估争议的解决机制。

　　此外，在确定每套房产的应纳税额后，税务机关需要将纳税通知及时送达纳税人。同时，需要完备相应的法律法规，如在什么条件下允许纳税人缓缴税款；对无正当理由逾期不履行纳税义务的纳税人采取怎样的处罚措施；对长期拖欠房产税的房产，在什么情况下可以采取税收保全措施，没收房产进行拍卖抵偿税款等等问题都需要进行细致的规定。

　　2.房产性质的复杂化与收入分配制度改革

　　住宅制度改革以来，中国逐渐形成了多种性质房产并存的局面。除商品房外，还包括经济适用房、单位集资建房、高校校区内住宅等多种不同性质的房产。是否需要根据房产的性质制定差别化的房产税政策，如将房产税仅限定为商品房或通过福利分房等渠道获得的具有完全产权的住宅。或者不区分房产的性质，按照房产的评估值实行统一的政策。这些问题都是物业税改革需要深入研究的问题。

　　此外，由于收入分配制度改革滞后等诸多原因，目前，住房作为非货币化的福利在许多单位，尤其是机关单位仍然长期存在，如何解决存量住房评估值和应纳税额较高，而房产所有人实际货币收入较低的问题也是对居民住宅开征物业税面临的困难。

　　3.物业税改革的定位

　　物业税改革被赋予了多重任务，从抑制房价的过快上涨、促进房地产行业健康发展，调节居民存量财富的分配到完善地方政府收入体系。而对物业税改革的建议，从仅对别墅、高档公寓征税到对第三套房产征税，或者对超过一定人均住房标准以上的房产征税等等，反映了不同的目标取向。

　　长期来看，物业税改革的主要目标应定位于发挥财产税的作用，调节居民存量财富分配，并作为房地产租税费综合改革的一部分，促进地方政府收入体系的完善。抑制房价过快上涨的短期目标应与长期目标相衔接，因此，未来物业税改革的基本框架应具有以下特征：（1）从公平的角度出发应，尽可能以房产的评估值为基础，而不是住房性质、套数或面积；（2）在房产评估值的基础上，通过规定免征额豁免或降低中低收入阶层的房产税负担；（3）赋予地方政府一定程度的税政权，由地方政府根据特定时期本地的实际情况自主确定本地的免征额标准，并有权在中央规定的税率幅度内确定税率标准。

　　（作者：张斌）

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