最近有条新闻，万科董事会主席王石先生，2007年度再度荣登地产业高薪榜首，他去年领取的薪酬总额为691万元，2006年其年薪为422万元，一年间增加269万元，同比增幅为63.74%。万科总裁郁亮、执行副总裁徐洪舸的年薪分别为596万元和417万元，为地产业第二和第三高薪获得者。

　　与金融业动辄上千万元的年薪相比，地产业高管们的百万元年薪似乎有点小巫见大巫。但不可否认的是，受益于去年全国房价的持续攀升，地产业高管年薪也在大幅飙升，而这些高薪老板无疑又会成为舆论关注的焦点。

　　所谓拐点就是理性回归

　　行家：您的拐点论可谓一石激起千层浪，您认为社会上的这些争论中有没有误读，您所说的“拐点”究竟是指什么？

　　王石：我觉得这事有必要澄清，我本人和万科理解的拐点，是指价格的理性回归，房价疯狂上涨的情况得到遏制。全国不同城市的表现也会有所不同，有的可能是微降，会有一定的下调。所谓价格理性回归，一般来讲，每年销售的季节都有一个“金九银十”的说法，农业丰收的季节也正好是售楼的高峰。显然去年的“金九银十”没有出现，在这种情况下万科率先在广州和深圳对房价进行调整，当然市场反响是相当不错的。这个很有意思。九月十月那个价格已经停在那里了，涨不上去了，而且市场锐减。就很好地证明了，宏观调控起了非常大的作用。这次宏观调控不仅仅局限于房地产，整个通货膨胀的压力、流通资金的过剩，货币政策从适度从紧到从紧的转变，中国从大量能源消耗这样一种粗放的增长，要转变成节能型、科技发展型增长，这种大背景的调整，它的涉及面是比较广的。

　　行家：从长远来看，您认为房价的趋势会是怎样的？

　　王石：目前房价上涨的情况已经非常有效地遏制住了，但从长期来看，中国经济大的发展层面并没有改变，可能从12%调控到11%或者9%，但按照国际上的标准来看，增长速度依然是非常快的。人多，土地少，现在还面临环境的压力，环保、节能住宅，从这个趋势来讲，这说明房价总的趋势还是会往上升的，但速度已经被控制住了。只要是家庭收入增加速度和房价上涨速度相匹配，或者前者快过后者，这才是合理的、理性的、可持续的。

　　年轻人莫让不动产变成包袱

　　行家：您是否建议年轻人先租房后买房？为什么？

　　王石：中国人讲居者有其屋，意思是人要有一个安心居住的地方，但我们总是过多强调，或者说潜意识里就把“居住”和“占有”划了等号。当然从好的方面来讲，“占有”会带来安心感；但从不好的方面来讲，由于它是不动产，如果你想变卖它，或者想换工作，往往就会因为你“占有”它而使它成为你的包袱。从我的观念来讲，对年轻人，如果你还没有定型，还有抱负有理想，在40岁之前，还是租房为好。因为有太多不确定因素，要变卖不动产实际上是件挺麻烦的事。年轻人不要急于买房，买房其实挺麻烦的。

　　只专注于主流住宅市场

　　行家：万科怎么看待炒房客？

　　王石：在高档住宅方面，万科占的比例很小，同时万科也不鼓励炒房。这不是说你要炒房我们就不卖给你房子，但是我们在合同当中是有一些限制，不鼓励炒房。我们有一条规定，买了万科的房子，在房产证交给你之前，你要办过户手续万科是不给办的。当然，办了房产证之后，你要炒那是你自己的事，跟万科没有关系。

　　还有现在人民币升值吸引大量热钱往里进，但海外购房者不可能成为中国购房的主力军，国内的房价也不可能是外资购房者哄抬起来的，就连香港这么国际化的城市，你能说香港的房价是外来投资者支撑的吗？中环的高档写字楼那些另当别论，光看住宅的话，更多的还是当地购房者购买，因为人口比例在那里摆着呢。

　　万科的开发是针对主流市场，当然我们开发的高档住房，外来投资者占的比例可能达到20%，但主流市场一定不是他们。举个例子，香港居民到深圳购房的比例都不超过8%。

　　三成靠银行，七成靠自己

　　行家：万科发展到目前阶段，对融资的需求是否迫切？

　　王石：信贷也是宏调的手段之一。万科已经意识到，仅仅是靠国内上市、靠银行借贷，资金还是有问题的，因为在国内上市，融一次资要10-12个月。2003年以前，万科的流动资金当中，70%是靠银行，30%靠其他渠道，经过这么多年的产业专业化、资金多元化，现在是倒过来了，30%依靠银行，70%是其他资金。比如可转债、与其他公司合作等多元化，所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。从发展的节奏看，万科资金还是够的，现在我们真正的负债才20%多。可能会考虑发一些公司债。

　　行家：是否考虑到香港上市？香港上市对万科意味着什么？

　　王石：香港是一个成熟的规范的国际化的市场，融资的效率比较高。万科到香港上市的想法是一直有，但时机还不成熟。我们一直都在准备着。两边市场融资的效率肯定更高，但这要考虑到公司发展的阶段、规模等，可能万科再发展两年之后再上，说不定就水到渠成了。

　　选行业，立制度，建团队

　　行家：万科的下一个目标是什么？

　　王石：万科一直坚持，第一，只做住宅，不做商场，不做写字楼；会做小区配套，但不超过10%；第二，要住宅产业化，万科真正的核心竞争力的增长是2005年才开始的。

　　国内很多开发商跟万科根本不是在一个层次上，说句很不客气的话，在国内，不要轻易和万科比，不是说模式上抄不抄的意思，而是说抄不抄得来的问题，万科的路子非常正。

　　万科用什么样的方式来保证这种竞争力，保证别人抄不了呢？我辞去总经理职务的时候，我说过这样一句话，我不当总经理了，我曾给万科带来了什么？首先，选择了一个行业；其次，建立了一个制度，就是现代企业制度；第三，培养了一个团队，这是我的作用。

　　万科的整个团队、整个制度是非常清晰的，哪个企业有万科这么明晰？大部分企业搞房地产，一定是住宅、写字楼、商场、酒店一起来，这是香港房地产公司的模式，是新鸿基的模式、新世界的模式，不是万科的模式。不是说香港的模式不好，这是两个完全不同的逻辑。

　　房价比过高的关键是户型过大

　　行家：房价与人均年收入比有个统计数据：日本是1:4，美国是1:3，而中国各城市从1:10到1:15都有。这是否意味着中国城市的房价背离了消费承受力？

　　王石：首先要搞清楚什么是房价比？一套房子价格同家庭年收入的比值，比如56万元/套，家庭年收入7万元，其比值1:8；假定收入在10万元，其比值1:5.6，依此类推。问题关键在于户型的平均面积，每个城市平均户型面积的大小又同该城市的平均家庭收入的多少有密切关系，换句话说，家庭年均收入高的城市的户型面积应大于家庭年均收入低的城市。2001年上海的户型面积96平方米，按照这个标准，其它城市的平均住宅面积应该小于96平方米/套，但实际情况却是平均户型都超过100平方米，最大的是武汉，每套120平方米。

　　超大面积住宅是目前中国城市的主要倾向，我把这种倾向称为超前消费。用这种超前消费的户型换算出来的房价比自然显得偏高，但如果户型缩小，再计算结果完全不一样，住宅单价不变，面积减小，比值立刻就降了下来。所以就整个市场而言，目前城市的住宅户型会理性减小，而不是户型不变，单价下调。

　　一个企业做得不错的登山家

　　行家：说起王石，最容易联想到的词，除了“万科”之外，恐怕就是“登山”了，您对登山有什么心得？

　　王石：当时按计划，我是准备在2004年登珠峰的。可是2002年10月是人类登顶珠峰50周年的纪念日，南北坡共有60支队伍同时登山，却没有中国队。因此在中央电视台的“怂恿”下，我临时改变了计划。

　　登山也要有所为有所不为。我很喜欢摄影，专业设备也有很多，但是要登珠峰就不得不放弃摄影，甚至包括欣赏高山的风景。做一件事，只能认准一个目标，坚持不懈才能成功。

　　当攀登到七八千多米的时候，很多队友不断为高山壮观的景色所着迷，兴奋地在帐篷外的风雪中流连忘返。我却不为所动，坚持不出帐篷，只冲着队友喊了一句“说不出去，就不出去”就再不吭声。果然，几个队友最终在8300米的高度因休息不足、体力不支而不得不含泪放弃了近在咫尺的胜利。

　　登山除了体现经济基础外，也体现了向上的精神。登山运动在欧美都是充满进取心的中产阶级的喜好，而在富得流油的中东几乎没有登山家、探险家出现，而在亚洲，日本在上个世纪80年代涌现了大批的登山家，到了90年代就逐渐被韩国人所取代，如今中国人开始在这个领域崭露头角。

　　不只是实力，主要还是活力，是一个国家的活力。在我眼里，参加具有探险色彩的运动都是有上进心的表现，是一个民族积极向上的表现。除了登山之外，滑雪、滑翔、航海也都是我的爱好。

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。