自去年12月中央政府祭出王牌拉开新一轮房地产调控序幕以来，今年4月中旬再出重拳，9月底新一轮调控再次启动，中央政府一年之内四度密集出手调控楼市，力度之大实属罕见。
　　
　　但一个严酷的现实是，中央政府一系列“组合拳”措施未见松动，但房地产上涨热度依然不减，中国住房和城乡建设部副部长仇保兴11月26日在中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会上一语中的：“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产调控也遇到了前所未有的挑战。”

　　以下两组数据就很能说明问题：

　　据国家统计局的数据，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。据中国指数研究院的数据，11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元/平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

　　据12月1日发布的中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%。
　
　　报告显示，11月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是：淄博、芜湖、聊城、株洲、乌鲁木齐、昆明、赣州、青岛、湛江和呼和浩特，涨幅都处于2%-3%之间。

　　楼市缘何高烧不退？

　　自去年12月之后，国家频繁祭出楼市调控组合拳，楼市热度依然不减的原因主要是以下几个方面的原因所致：

　　一是CPI持续走高和人民币的升值是推动近期楼市活跃的重要因素。

　　2009年楼市火爆通胀预期是重要推手。2009年房价上涨除国家基于复苏经济的考虑，国家密集出台很多鼓励房地产业发展的政策，导致房价大幅度上涨、物价的整体上涨等因素之外，其中一个重要诱因在于2009年的低利率水平下，宽松的货币政策对投机资金非常有诱惑力。因为2009年资本市场充沛的流动性和国家采取推迟紧缩政策，进一步引发通胀压力的加剧和资产泡沫的放大，大部分投资者基于为资金保值、增值考虑，嗅觉异常敏锐的投资者首先想到的就是买房，毕竟通胀到来之际就是楼市股市投资的大好之时。

　　今年以来，CPI持续上涨，10月CPI高达4.4%，在存款负利率、股市剧烈振荡的情况下，“限购”、“限贷”依然难以打消部分人购房热情的一个主要原因除了部分需要改善住房需求者之外，通货膨胀的确对楼市调控产生了很大的消极影响，尽管CPI的涨幅看上去只有4.4%，但是它却让很多人不得不选择以买房的方式，希望让自己的资产达到保值增值。

　　可见，在通货膨胀的压力下，大多数人总是希望把自己的现金变成资产，以避免财产缩水。而在股市剧烈波动，其他投资渠道封闭的大环境下，也唯有楼市才是他们的“避风港”。

　　二是应该看到，成交量的上升，跟开发商的促销不无关系。比如，11月18日，万科武汉公司发布公告：旗下在售五个楼盘共同推出优惠联动：每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源、购房即送1万多元家电基金等促销活动，随即迎来热销。以至于各个地市纷纷效仿其促销模式，致使中国政府在打压房价的政策下中国的房产交易量不降反升。

　　三是我国6月重启汇改，人民币至今已升值3%左右。海外热钱通过购买物业、股权投资、为房企提供融资等多种形式加快进入中国楼市。永庆房屋公司总经理陈史翎说，境外人士投资中国房地产，主要是为了赚取汇率的差价，并不完全看重房价的涨跌价差，“他们选择不贷款方式入场，可以更便利地赚取汇率差”。

　　另外，当前商品房房价调控受多重因素干扰，受通胀、物价上涨的影响，以及原材料、建材、人工成本的增加，房价上涨的预期始终存在。另外房价难以下跌与社会上整体流动性过多有关，一部分社会资金始终游离在实体经济之外，在通胀压力下急需幻化成各种资产，以达到保值增值的目的。这些因素均加大了调控压力，减弱了调控效果。

　　多政策因素下明年底或后年初房价将回落。

　　首先，货币政策从宽松转变为稳健，对房价的炒作会有打击作用。

　　2010年12月3日召开的中共中央政治局会议明确指出，明年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这是2008年11月中国为应对国际金融危机提出货币政策“适度宽松”之后，首次回归“稳健”。 有专家认为，应该承认，2008年以来实施的宽松货币政策一定程度上带动了房价的走高。 但由于目前房地产市场的刚性需求仍很旺盛，老百姓都不看好房价会跌，仍旧有很多人涌入楼市买卖中。 可以肯定的说，短期内对房地产市场冲击应该不是很大。

　　不过，中国发展研究基金会副秘书长汤敏在接受新华社采访时认为，明年已有的经济刺激政策会弱化，房地产投资受调控影响不会有太大增长，出口受世界经济复苏缓慢抑制也难有较快增长，因此中国经济需要寻找新的增长动力。现在中央已经将宽松的货币政策调整到稳健的货币政策，这对房价的炒作会有打击作用。

　　其次，保障性住房成为政府平抑房价的重要战略手段。

　  根据北京市房地产交易管理网的数据，11月22日至28日，北京商品房住宅期房成交2709套，环比上周上涨107.1%，而二手住宅网签总量为4241套，近三周以来持续回暖。

　　一线城市楼市成交量回升显示出房价调控难度之大，即使在当前最严厉的调控氛围中，房价下调始终存在着很大的阻力。楼市调控不仅需要决心，而且需要有效的对策。保障性住房作为改变楼市供需结构的根本性举措，将成为政府平抑房价的重要战略手段。

　　从保障民生的角度出发，保障性住房对中低收入人群的意义不言自明。在今年以来的楼市调控中，政府部门和业界专家反复强调，住房的最终价值是满足百姓居住需求，因此住房是一项基本消费品。在配置这一有限的资源时，既要利用市场手段推动中高端商品房的合理配置，又要运用“看得见的手”调控资源的分配，防止住房资源过度向高收入人群集中。

　　长时期以来我们的保障房投入力度严重不足，基于保障民生和平抑楼市的需要，中央最近公布了明年中国将投入1万亿元的保障房资金，建设1000万套保障房，相信政府能够控制的保障性房源大量入市之后，调控能力和主动性就大为增强，随着保障性住房在整个市场供应中的比例提高，这一筹码的分量将越来越重。

　　如果这个政策能执行并落实到位，这不仅能实现老百姓的安居乐业，实现房价的回落，而且会改变房屋供给的形态，缓解房屋供给的压力，预计明年底或后年中房价会下来。

　　再者房产税改革稳步推进，有望抑制高房价。

　　如9月29日，有关部门出台新一轮调控政策时明确提出，“加快房产税改革试点工作，并推广到全国。”10月底，中央关于制定“十二五”规划的建议中提出，“研究推进房地产税改革”。

　　几乎同时，深圳、重庆和上海传出准备推出房产税的消息，有的甚至已确定了税率，言之凿凿。尽管在全国范围内推出房产税的条件还不成熟，但经过近7年的“空转”，个别城市试点准备工作已经成熟。

　　全国工商联房地产商会秘书长聂梅生认为，从短期看，房产税稳定市场预期的作用更大。房产税出台，哪怕只是明确征收的对象和方式，都将在很大程度上稳定人们的预期，遏制短期房价上涨。全国人大财经委副主任贺铿认为，尽快开征房产税，增加住房保有环节的成本，可以有效遏制投机。

　　笔者以为，明年政府能够采取稳健的货币政策，市场能够大量的保障房供应，而且不排除出台房产税的情况来说，房价不会只涨不跌的。当然，一些属于高端稀缺性资源的房子可能会延续高房价，但中低端的房子的房价肯定会有下调的空间。

　　住房和城乡建设部副部长仇保兴11月26日公开坦承我国房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求，民间资本投资领域过窄，全球化热钱涌入与人民币升值影响，房产持有环节税收制度缺失，地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距。“现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战”。

　　总之，在明年政府投资的1.4万亿累计1000万套保障房投放市场、货币政策回归稳健、房产税出台快速提速等情况下，预计明年年底或后年初房价将出现房价回落的拐点，但我们的确要充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，楼市调控是一项任重而道远的长期工作，不要寄希望于一蹴而就，一步到位。

　　（工行网站特约　作者：李保华）

    专家简介：李保华，就职于工商银行甘肃省白银分行个人金融业务部，持有保险代理人资格证书，中国保险理财网高级会员，在众多金融刊物、网站发表文章50余篇，擅长保险理财、理财营销感悟等方面写作。

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