不知不觉中，楼市格局在空前严厉的调控氛围中悄然演变。

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计，截至5月24日，北京可售期房住宅套数为65561套，未签约现房住宅套数为34724套，住宅库存量合计达100285套。

　　库存的大幅增加显示出一边是成交量在政策高压下继续下行，一边是市场住房供应量并没有下降，楼市调控的效果正在发酵，供需矛盾已经大为缓解。这正倒逼开发商在开盘时作出一定让步，定价开始趋于理性。在北京，许多项目给出了较诱人的优惠。位于西四环的中堂最大折扣达到92折，房山、密云等郊县的永兴园、柏林山水楼盘大多也给出了94-96折不等的优惠。据搜狐焦点网购房中心统计，5月份的北京楼市打折项目达到70多个。

　　以去年4月出台楼市新政为标志，这一轮旷日持久的楼市调控中，政府几乎对涉及房地产业的每个环节进行了整修和规范，甚至动用了限购、限贷等行政性手段，来锁住野马脱缰般的房价。保障性住房的大兴修建使得楼市供应结构逐步改善，楼市在起起落落中开始回归理性。

　　二手房市场是整个楼市的晴雨表。一般而言，在涨价周期里二手房业主会唯开发商马首是瞻，但在回调周期里却对市场更为敏感，调整的时间会早于商品房市场。超乎许多人预期的政策严厉程度让投资者意识到，楼市里的获利空间已经不大，不少投资者已经开始撤离楼市，寻找其它投资渠道。

　　“许多手中有多套住房的业主售房心态开始迫切，希望资金能够落袋为安。”北京21世纪不动产方庄店的一位中介人员说，“购房者的议价能力明显增强，方庄地区的二手房平均成交价比去年低了近5万元。”伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2010年北京二手房市场供求比达到1:3.35，但到今年5月份，这一比率下降到了1:2.85，表明二手房价下行压力加大。

　　然而，市场上仍不乏刚性需求和潜在购房者，而房价没有调整到位是造成成交量下滑的主要原因。家住北京方庄地区的朱女士出售一套小户型公寓，总价以低于市场均价5万元挂牌后，电话被中介打爆，短短两天内就接待了5批看房客，在一周内就被一位为儿子置业的客户买走。

　　（作者：李文龙）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。