受限购限贷等楼市调控政策的影响，北京楼市持续低迷，其中最能显示楼市走势的二手房交易量连续三个月下跌，比4月低了三成。

　　5月二手房交易量创新低

　　来自北京房地产交易管理网的数据显示，上周（5月23日~5月29日）北京住宅成交量环比前一周继续维持上涨，但是总量依然继续低迷。其中，二手房住宅合计签约为2059套，环比前一周上涨8.1%，期房住宅签约套数为1452套，环比上涨6.5%。

　　虽然上周北京住宅成交量再次小涨，但二手住宅成交量创下28个月以来的最低值。截至29日北京二手房住宅交易套数为7190套，预计全月成交套数难过8000套。包括链家、中原地产在内的多家中介均表示，近几个月来二手房成交惨淡，部分门店甚至一个月成交不了一单。中原地产华北区域董事总经理李文杰更是指出，扣除重复网签的情况，5月北京二手房交易量估计也就是6000多套，创最近三年新低。

　　北京中原地产张大伟认为，限购限贷是导致二手住宅成交量创新低的主要原因：目前北京近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，交易量低一方面是限购和贷款紧缩政策落地的结果，另一方面，CPI居高不下和股市萎靡不振也令业主缺乏出售意愿。

　　刚需大撤退 房价坚挺楼市飘摇

　　在谈到中国楼市前景的时候，强大而稳定的刚需一直被当做是高房价的基础之一，然而面对凶猛的高房价，高昂的房贷成本，刚需也逐渐承担不住压力了，悄然撤退了。其实不管房子如何炒作，房价如何飙涨，最终的买单者还得落到刚需族头上，正是因为看中了中国庞大的刚需群体前赴后继涌入楼市，楼市房价的信心才如此坚挺，不过随着实行限购、紧缩房贷等政策的实行，购房的经济成本和风险大增，刚需再也无力走下去了。

　　先说说限购政策，真正实行严厉限购的都是一二线大中型城市，三四线小城的限购令基本只是个摆设，当地政府巴不得楼市资金流向当地，带动当地房地产经济的发 展。在大中型城市里，拥有当地户籍的居民要么就是本地出生的城市土著，这类人的家族早就解决了房产问题，很多时候还不止一套，绝大多数根本不存在刚需一 说，即使是买不起房的绝对穷人也有政府的公租房廉 租房照顾政策；要么就是进入当地政府机关、大型国有企事业单位的员工，作为城市的后晋户籍居民，他们通常可以获得单位的福利住房政策优惠，或可以买单位集 资房，或可以住单位宿舍，刚需压力尚不算太强大。在大都市里，真正的刚需族是刚刚融入城市，或工作，或做生意的城市新人，尽管有着相对较高的收入，不过受制于限购政策的排外特征，根本不能购房，只能租房而居。因为特别的户籍制度政策、租赁市场的不完善等等，这类刚需族在城市生活中，尤其是婚恋、养育下一代的时候更需要解决住房问题，否则根本没有安全感和稳定感，他们才是真正的刚需。目前在城市里的状况是，因为限购政策的副作用，真正的刚需族买不到房，买得到房的只要极小部分是刚需，刚需被排除在楼市购买者行列之外，自然无力成为房价和成交量的有力支撑，没有刚需族作为最底层最基础的支撑性力量，楼市陷入低迷飘摇就很正常。 

　　再说说紧缩房贷，房价泡沫化的程度越高，银行房贷业务需要面对的风险也就越大，为了控制自身房贷业务的经营风险，同时亦是为了更好的配合国家的楼市调控政策，大多数银行通过紧缩房贷业务的方式来控制风险，并将大部分的风险转嫁到购房者的身上。在房贷首付成数的比例上，自从楼市调控以来是一直处于上涨态势，目前不少银行的首套房首付比例已悄然调至五成，虽然有部分银行仍为三成，但是房贷的审批极为严格，购房者除非贷款资质和条件极佳，否则难以获批。除了首付比例提高之外，在持续加息的影响下，房贷利率也大幅度提升，不仅取消了原有的房贷利率折扣优惠政策，利率水平还有一定幅度的上涨，这都直接增加了购房者的房贷成本，加息之后百万房贷增加十几二十万的房贷利息成本很常见，不少刚需族因为月供过高而暂时调整或放弃了购房规划。首付提高、利息增加，同时房贷审批的难度也在增大，甚至于某些地区银行出现了需要花钱打通关系来申请房贷的情况，还有一些银行将房贷产品和理财产品进行捆绑销售，这都无疑增加了房贷的成本和风险，房贷购房一族悄然接过了楼市房贷风险接力棒。在房贷成本和风险都上升的情况下，刚需族群体是最大的房贷一族，因为炒房者完全有资金能力规避银行房贷政策，银行通过对房贷政策的一系列调整，悄然将自身房贷业务的风险转移到了刚需房贷族的身上，即使房价泡沫破裂，楼市崩盘，也能降低损失，刚需房贷族将会是最大的埋单者和牺牲品。其中部分刚需购房族面对着高昂的房贷成本和风险，选择退出楼市，这无疑是个明智的选择。

　　房价依旧坚挺，但是楼市却已是一片飘摇之势，疯狂而又脆弱的楼市一旦遭遇某些政策或者客观经济因素冲击的话，就可能出现一溃千里的局面，到时候整个楼市将会上演大悲剧。刚需族的大撤退实际上是一种规避风险的理性选择，毕竟对于贷款购房者来说，房价崩盘不仅会使得自己的房产投资失败和缩水，严重时还可能让房产变为负资产，从有房者变为破产房奴。

　　不急卖的急售房源 购房者要仔细

　　调控下的楼市整体低迷，随着时间的推移，房价下行的趋势日渐明朗，在各大房产交易网站或者中介门店里，各种挂着"急售"标签的房源到处都是，看上去调控压力下房主似乎急售心理较强。然而当购房者兴冲冲的打电话过去或者直接上门店咨询的时候，反而发现要么该房源已经“成交”，要么报价反而高于市场价，和房主见面商谈的时候才发现他们根本一点儿都不急，购房者抱着急售下捡便宜的愿望就落空了。

　　楼市调控下成交惨淡，除了极少数开征房产税的城市，大部分城市的业主持有物业并不会产生任何成本，即使在那些已经开征房产税的城市，房产税的征收情况也不甚理想，这样的话即使持有多套物业，业主也不会感觉到多少实际经济压力。当下的房子并不好卖，自然卖不出一个好价钱，大多数业主还是比较看好楼市前景的，因为紧缩贷款和 限购等政策原因抑制了楼市潜在购买力的释放，但是这些购买力并没有被合理疏导和消化，一旦政策改变，楼市房价反弹的可能性还是相当大的，因此业主并不急于 出售。还有一个重要原因那就是当下通胀严重，物价飞涨，房产算是一个比较稳定的保值投资渠道，除非有特别的资金需求，一般情况下业主更愿意将手头持有的房 产作为财富的保值增值手段。综合考虑以上因素，房主的心理是稳坐钓鱼台，根本不担心楼市风云变幻，着急出售的只是极少数房主，大部分房主一点都不急。
 
　　房主不急，最急的是房产中介，其实房价的小幅度波动对于他们的经济状况影响不算特别大，但是成交量的高低就会影响到他们的收益和生存，没有房产交易量，就不会产生交易佣金，他们就将面临无钱可赚的局面。他们一方面说服房主将房源挂在他们的公司销售网站或者实体店等房屋交易平台，提高房源供应量，造成一种房源充足的现象；另一方面则对购房者进行购房消费引 导，强调购房的各种好处，打消其观望情绪和疑虑。房产经纪公司或者经纪人利用其对于房地产行业的专业知识，经常能够有效的打动购房者，只要有成交量，他们 就能获得成交额度2%-3%的佣金，在房价高涨的今天，这可不是一笔小数目。对于调控下的楼市而言，购房者最看重的还是房价，为了吸引更多的顾客咨询，中 介经常会制造一些超低价的虚假房源信息挂出来，等到顾客咨询时，就告之已售出，并热情推荐其他房源。房产中介急于成交，不仅对于交易双方进行非理性房产消费引导，而且不惜弄虚作假，欺骗购房者，给购房者甑别真实的房源信息带来麻烦。

　　对于购房者而言，能够真正买到低价急售房源需要一定的时间、耐心和运气成分，面对楼市里众多虚假的低价房源，购房者最好保持理性，在真正确认房源属实、报 价属实，性价比确实合理的情况下再出手，“急售”两个字必定有着真实的背后原因，要是能知道这些原因的话就可以判断低价急售房源是否真正属实了。

　　（作者：华明）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。