日前，北京市发布《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》（下称《公告》），《公告》指出，市民个人出售5年以上二手房屋，必须先填报“售房人家庭唯一住房承诺表”并经过审核属实后，方可免征个人所得税。另外，明确北京商品房土地增值税预征率，正式提高至2%至5%。严格执行二手房交易优惠条件意在打击投资客，但或加大购房人成本；提高增值税率将对开发商的资金流带来明显的压力，从这两方面来看，北京楼市未来“并不乐观”。

　　《公告》对是否是家庭唯一用房严格把关。《公告》明确售房人应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。主管税务机关根据纳税人提供的《售房人家庭唯一住房承诺表》，通过北京市房屋交易权属系统对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询和核验。如果查询显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的，此次售房不属于家庭唯一住房的条件，应依法缴纳个人所得税。《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔1999〕278号）明确规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策。但实际操作中，北京的二手房交易中只要符合5年以上的时限都免征个人所得税，无论是否是自用、是否是家庭唯一生活用房，此次公告从严把关，实际上才算真正执行国家的相关税收政策。

　　另外，《公告》明确北京商品房土地增值税预征率，正式提高至2%至5%。新规确定的2%至5%，让预征土地增值税再度翻番：去年10月，北京曾提高过一次土地增值税预征率，由此前的1%，上调至大部分项目都要按照2%来征收，容积率小于1.0的项目则按3%征收。另外，规定首次给出了计算规范：如果预计增值率在50%（含）以内的，按照2%来预征；大于50%小于等于100%的，按照3%预征；大于100%小于等于200%的，按照4%预征；大于200%的，则按照5%预征。这也意味着，开发商定价越高，获利空间越大，预征税款就将越多。

　　严格执行二手房交易优惠条件意在打击投资客，但或加大购房人成本。业内人士分析，新规严格了5年以上二手房免征个人所得税的范围，拥有多套住房的投资客将不能再钻漏洞了。不过，由于目前北京二手房仍是卖方市场，恐怕业主会通过提价或者让买房人承担这个税费来转嫁成本，这会使买房人的负担进一步加大。另外，鉴于目前个人所得税的征收存在两种方式：既可按全额的1%征收，也可按原价和出售价差额的20%征收。专业人士指出，文件没有明确不符合免征的5年以上二手房到底是按哪种方法征收，而这两种方式要缴纳的税费数额相差很多，政策需要进一步明朗化细致化。

　　提高土地增值税预征率，将对开发商的资金流带来明显的压力。新的税率增加了开发商的囤地成本，按照新的税率，北京部分项目如果再加价售卖，可能出现最高每平方米数千元的预征土地增值税，这是一笔不小的新增的成本。专家表示，一方面有限购、差别化信贷等措施抑制需求，而收银根、提高土地增值税税率，则从另一方面收紧开发商的现金流，促使其合理定价，甚至以降价来换取资金流。

　　（作者：沈定）

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