北京楼市调控细则出台以后，市场普遍预期商业地产会随之升温，越来越多的购房者看中商业项目可以不占用限购指标的优势，使得一大批不能在北京购住宅的自住需求和投资需求开始转向购买商业地产，但目前，北京存在部分楼盘项目拥有住宅和商用的双重功能而难以界定其具体属性，购房者购买前需仔细查询其实际属性，以防不能过户而导致“竹篮打水一场空”。

　　·商住楼走俏，环比上涨122%

　　“京十五条”被称为史上最严厉的限购政策，在这样的严峻形势下，一些在京无法购房的“北漂”开始盘算在环北京的燕郊、香河、固安等地买房或者是转战商业地产。调控来，北京期房商办类地产认购数量明显上涨。仅头4天来认购总套数达到了288套，环比新政落地前4天上涨了122%。恢复网签后的第一天，北京期房住宅及二手房成交量相比之前的16日下调均超过8成。而期房商业及二手房商业则均出现了明显上涨。业内专家分析，造成商住楼受热捧有以下几个原因：1、严厉的住宅限购政策使得住宅市场的投资需求基本归零，而小部分楼市的投资需求只能考虑商办地产，另外部分不符合购房政策的外地户籍，也只能考虑商业地产。2、商业地产的回报率高，相比目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，比较高的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。3、商业地产享受的贷款首付5成、利率1.1倍的政策。而且不限贷款套数。

　　·购买商住楼需要认清住房属性

　　据相关媒体报道，“京十五条”发布之后，精通投资的王先生预计商业地产未来会升温，遂投资购买了位于丰台区马家堡的时代风帆大厦的一套房子，本以为限购不会影响商用房，就没急着过户，但2月24日恢复网签之后，王先生准备过户时才被告知这套房子的规划用途为住宅，使用用途为商业。据查实，该项目在2005年预售时为住宅项目，而在2007年现房销售阶段，其房产性质就变成了商业用房，并明确定义为非住宅项目，但目前仍被认定为住宅，王先生不符合现在新购住宅标准，也因此不能过户。目前，北京存在部分楼盘项目拥有住宅和商用的双重功能而难以界定其具体属性，购房者购买前需仔细查询其实际属性。专业人士提醒，部分楼盘的产权属性比较复杂，特别是一些老项目，可能是按住宅立项后改为商业的，也可能是由商业项目改为住宅的，所以购房者在签订买卖合同时一定要详细查询，可以向周围的中介公司咨询拟购买房产的实际属性。

　　笔者提醒购房者，部分商住两用楼的具体属性要向北京住房与城乡建设委员会咨询，不符合购房条件的拟购房者最好事先提交审查资料，经审核通过后再签订买卖合同，以避免不必要的麻烦和纠纷。

　　（作者：沈定）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。