在当下楼市，尤其是限购令非常严厉的一线城市，房企为了拓展生存之道，纷纷推出一些商改住项目，相对于受楼市调控影响而被严格限购的住宅项目，商业地产受调控的影响不太，商改住项目逐步成为楼市新宠，在成交量大跌的冷清楼市呈现出逆势火爆的特征。对于购房者来说，购置商改住项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中隐藏的风险也不小，在置业之前一定要谨慎考虑，综合衡量。

　　风险之一：产权时间有限，产权期满之后续约成本很高。按照中国目前土地和楼市的法律法规，普通住宅地产的产权是70年，至于到期之后该怎么续约尚无明确的规定，不过期满之后无偿续约或者低成本续约的可能性较大，而且对于普通居民来说，70年的产权差不多也就是整个人生时间了，至少可以安心过一辈子，法律到时候怎么变还是个未知数。而商业地产不同，大都也就是40到50年的产权，而且有些商业地产本来就已经消耗掉了一些时间，可能实际使用期限不到二三十年，这就必须认真考虑了，因为一旦期满，重新续约的话，将会面临较高的成本问题，商改住项目是按照商业地产的标准来算的，续租费用很高。

　　风险之二：市政生活配套不一定完善，生活设施不方便。对住宅地产而言，配套通常较为完善，因为按照法律规定，住宅地产项目在规划的时候必须强制进行一些方便居民生活的市政生活设施配套建设，比如说学校、医院、居委会、商业卖场等，这些配套都与居民的日常生活息息相关，若是完备的话则能够居民生活带来极大的便利，若是不完善的话就会造成不少生活的不便，商改住项目则没有这方面的强制要求，因此在考察这类项目的时候，购房者必须同时对周边的生活设施进行综合考察，否则入住后可能会遭遇诸多不便。

　　风险之三：商改住项目的房贷时间短，无法申请公积金，更无法办理户籍。不少购房者因为经济实力的限制，无法全款支付，要依靠申请房贷，若是购买住宅商品房的话，则有商业银行房贷和公积金房贷两种方式可供选择，后者的房贷成本要低于前者，而且还贷时间最长可以为20年，商改住项目的房贷时间最多是10年，且无法申请公积金房贷，这点使得房贷成本和压力都大大增加。在居民比较关心的户籍问题上，住宅项目是比较容易办理户籍转入的，但是商改住项目基本无法申请户籍转移。

　　风险之四：日常居住费用成本较高。既然是商改住房产项目，其中的日常生活服务的收费标准自然就是参照商业地产进行征收的，以最常见的水电费为例，商业项目的水电费标准比民用要高出至少一倍以上，而且不负责接通煤气，只能用电做饭或者自己购买煤气罐，无论成本还是方便程度，都远不如住宅地产。此外还有卫生费、物业管理费等等，都比住宅地产要高，不过这个没有具体标准，大都由具体的物业服务公司和街道办事处决定。

　　楼市限购令之下，居民如果因为某种原因一定要购买商改住项目的话，则一定要谨慎考察项目的生活配套设施，弄清楚产权年限，算明白日常生活成本，然后再做决定。切忌盲目为了购房而购进商改住项目，不仅付出更高的购房成本，而且后期还要支付高昂的居住成本，这样经济压力可能会过大，导致购房者的生活幸福指数下降。

　　（作者：潘涛）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。